Kanal İstanbul'la Değerlenecek Alanlar

BAŞBAKAN Recep Tayyip Erdoğan'ın ilk kez geçtiğimiz seçim döneminde açıkladığı Kanal İstanbul Projesi, o zamandan bu yana Gayrimenkul yatırımcısı için önemli bir dinamizm kaynağı oldu. Başbakanın "Çılgın Proje" olarak tanımladığı Kanal İstanbul, neredeyse Gayrimenkul fiyatlarını çıldırttı. Kanalın güzergahı açıklanmadı ama açılacağı tahmin edilen yerlerde Arazi fiyatları tavan yaptı.

İstanbul'a ikinci bir boğaz olarak tanımlanan Kanal İstanbul'un, ilk önce Sakarya Nehri üzerinden Sakarya-Karasu arasına yapılacağı söylendiğinde yatırımcılar bölgeye akın etti. Ancak bir süre sonra kanalın Silivri'de yapılacağı ortaya atılınca, bu kez de yatırımcılar, Marmara'da Kınalı ile Karadeniz'de Karacaköy güzergahında yer alan Çanta, Çeltik, Büyükçavuşlu, Danamandıra, Sayalar, Karamandere ve Ormanlı köylerindeki arazilere hücum etti. Son zamanlarda Büyükçekmece Gölü'nden başlayıp Bahşayiş Deresi üzerinden ilerleyip kuzeydoğuya dönerek Boyalık Köyü'nden Karadeniz'e ulaşacak bir güzergahtan da bahsedilir oldu.

Hükümetin görevlendirdiği uzmanlar ise geçen bu süre zarfında fizibilite çalışmalarına devam etti. Geçtiğimiz yıl Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Binali Yıldırım, Kanal İstanbul Projesi'nin 4 ile 10 milyar dolara mal olacağını açıkladı. 25 metre derinliğinde ve 150 metre genişliğinde olması planlanan Kanal İstanbul'da maliyeti artıran en önemli etken, tahmin edilebileceği gibi güzergahın uzunluğu. Kanalın yapılacağı güzergah ne kadar kısalırsa maliyet de o kadar düşük olacak.

Kanal İstanbul'un ihalesi için artık sona yaklaşıldı. Fizibilite çalışmalarının tamamlandığı ve Başbakan'ın mayıs ayı ortalarında kanalın güzergahını açıklayacağı söyleniyor. Ancak açıklanacak güzergah, ne Sakarya-Karasu, ne Kınalı-Karacaköy ne de Büyükçekmece-Boyalık arasında olacak gibi gözüküyor. Sakarya-Karasu ile Silivri'deki Kınalı-Karacaköy güzergahlarının uzunluğu, kanalın maliyetini çok büyük ölçüde artırıyor. Büyükçekmece-Boyalık hattında da su havzaları ve vadiler olmadığı için maliyetin arttığı söyleniyor. Üstelik Büyükçekmece Gölü, hala İstanbul'un içme suyunun yüzde 7'sini karşılıyor.

EN EKONOMİK GÜZERGAH

Çılgın proje olarak tanımlanan Kanal İstanbul için geriye tek bir güzergah kalıyor. Tüm gayrimenkul yatırımcıları da gözünü bu güzergaha dikmiş durumda. Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın 15 Mayıs tarihinde proje için Küçükçekmece-Yeniköy güzergahını açıklaması bekleniyor. Kanal İstanbul'un bu güzergahta yapılacağını destekleyen güçlü veriler de var. Bu verilerden ilki Küçükçekmece Gölü'nün İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi (İSKİ) tarafından koruma alanından çıkarılması oldu. İSKİ'nin kanal güzergahında bulunan Sazlıbosna Barajı'nı da koruma havzasından çıkaracağı konuşuluyor. Küçükçekmece'den başlayan kanalın Sazlıbosna ve Dursunköy üzerinden geçerek Boyalık ve Tayakadın arasındaki vadiden geçerek Yeniköy'den Karadeniz'e bağlanacağı belirtiliyor.

Kanal İstanbul'un Küçükçekmece-Yeniköy güzergahında yapılması olasılığını güçlendiren en büyük veri ise maliyet. Bu güzergahın 28 kilometrelik bir mesafe olduğunu vurgulayan Yatırım uzmanları, maliyeti en düşük hattın Küçükçekmece-Yeniköy arası olduğunu ifade ediyor.

3’ÜNCÜ KÖPRÜ YOLU

3'üncü Boğaz Köprüsü'nün Avrupa Yakası'nda kalan Kuzey Marmara Otoyolu'nun Arnavutköy ve Yeniköy arasında kalan Tayakadın, Baklalı ve Boyalık Köyü'nden geçmesi yatırımcının bölgeye olan ilgisini artırmıştı. Zekeriyaköy'dan başlayan ve hem Tayakadın hem de Bolluca'dan çıkış verilen otoyol üç şerit halinde Kestanelik'e kadar ulaştı. Kestanelik'te kavşak benzeri bir İnşaat halen sürüyor. Yol Arnavutköy üzerinden Nakkaş, İzzettin ve Çatalca'dan geçerek Silivri Fenerköy'e kadar gidiyor.

İSTİMLAKLAR BAŞLADI

Kanal İstanbul Projesi'nin de Küçükçekmece, Başakşehir, Arnavutköy ile Çatalca'nın bir bölümünü ihya etmesi bekleniyor. Çatalca'nın İstanbul'a yakın bölgelerinde arazilerin dönümü 80 bin TL'ye satılmaya başladı.

Küçükçekmece'nin Kanarya Mahallesi, Kanal İstanbul projesinden en çok prim yapacak yerler arasında geliyor. Kanarya'daki Papağan Caddesi, Florya Caddesi ve Kuğukuşu Sokak'ta Hazine arazisi üzerine inşa edilen binaların tamamının tapuları iptal edildi ve istimlak oldu. Resmi Gazete'de yayımlanan Bakanlar Kurulu Kararı'na göre de Kanarya Mahallesi'nin tüm sınırları riskli alan olarak ilan edildi. Üveyik Kuşu Sokak'tan sahile kadar olan bölgenin dolgu toprak olduğu ve risk nedeniyle tüm binaların yıkılacağını söyleniyor. Bir başka istimlak ise Soğuksu'daki Fatih Mahallesi'nde gerçekleşti. Bölgedeki tüm binalara yıkılma kararı çıktı. Yeni yapılan inşaatların da tamamı durduruldu.

Küçükçekmece Gölü'ne kıyısı bulunan Kanarya Mahallesi'nin sınırlarının başladı Halkalı Gümrüğü'nün de Çatalca'nın Güneyi'ndeki Muratbey Mahallesi'ne taşınması söz konusu.

Gelişmelerden çok haberdar olmayan bölgede fiyatlar hala makul düzeylerde seyrediyor. Yerel müteahhitlerin inşa ettiği çok sayıda bina var. Yeni inşaatların yüzde 40'ının kat karşılığı yapıldığı ya da araziyi satın alarak inşa edildiği söyleniyor. Eski binalarda dairelerin metrekaresi 700-800 TL, yeni binalarda ise bin ile 2 bin 500 TL arasında değişiyor. Kanarya'da eski binalarda 100 metrekare büyüklüğündeki bir daireyi 50-60 bin TL'ye veya yeni binalarda 85 metrekare büyüklüğündeki bir daireyi 100-105 bin TL'ye satın almak mümkün. 90 metrekarelik bir dairenin fiyatı ise 120 bin TL'den başlıyor. 3+1'lerin fiyatı 160 bin TL'ye kadar çıkıyor.

ÜÇ MAHALLE İSTİMLAK OLABİLİR

Son anda bir değişiklik olmazsa Kanal İstanbul Projesi'nde en önemli istimlak ve kamulaştırma çalışmasının Küçükçekmece Gölü ile Sazlıdere Barajı arasında kalan Küçükçekmece'ye bağlı Altıntepe ile Başakşehir'e bağlı Güvercintepe ve Şahintepe mahallelerinde gerçekleştirileceği belirtiliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da zaten bu mahallelerdeki bazı bölgeleri rezerv alan ilan etti.

Başbakan, Kanal İstanbul'un etrafında bir milyonluk yeni bir şehir kurulacağını da açıklamıştı. İşte bir milyon kişinin yaşaması planlanan İstanbul Metropoliten Projesi'nin merkezi olan Kayabaşı da istimlak edilmesi beklenen Güvercintepe ve Şahintepe Mahalleleri'ne komşu konumunda. Kuzey Marmara Otoyolu ile TEM Otoyolu arasında kalan Kayabaşı. "Yenişehir Proje Alanı"nın merkez alanı olarak belirlendi.

Bölgede Konut ve ticaret aksları gibi donatı alanlarının yanı sıra çocuk araştırma hastanesi Bio-İstanbul ve 110 hektarlık bir alanda da 20 bin nüfuslu Mıknatıs Kent (Magnet City) inşa edilecek. Yeni Şehir projesi bu kadarla da sınırlı değil. İnşa edilecek olan Sağlık Kent'te de entegre sağlık kampusu, eğitim ve araştırma birimleri, kanser araştırma merkezi, toplum sağlığı merkezi, organ ve doku bankası gibi uzmanlaşmış tıbbi birimler, konaklama, konferans ve kültür merkezleri yer alacak. Kayabaşı'nın güneyinde inşa edilecek Tema Park'la da İstanbul'un içindeki iş merkezlerinin bir kısmının bölgeye yönlendirilmesi planlanıyor.

ARAZİ FİYATLARI YÜKSELDİ

Kanal İstanbul Projesi ile birlikte İstanbul'un yeni çekim merkezi olması beklenen Kayabaşı'nda, "İstanbul Metropoliten" projesinin açıklanmasının ardından arazilerin fiyatları yüzde 100'den fazla arttı. Dört sbeş ay öncesine kadar metrekaresi 250-300 TL'ye satılan arazilerin fiyatları bugün 600-750 TL'ye kadar çıktı. Fiyatların daha da yükselme eğiliminde olduğunu ifade eden gayrimenkul ve emlak ekspertizleri, bölgedeki en değerli arazilerin ise halen Başak ve Ziya Gökalp Mahalleleri'nde olduğunu belirtiyor. Emlakçılar, Başak Mahallesi'nde arsaların metrekaresinin bin dolar, Ziya Gökalp'te ise bin 500 dolardan başladığını söylüyor. Konutların metrekare fiyatları 2 bin 500 ile 3 bin dolar arasında. Ticari gayrimenkullerin metrekare fiyatları ise 7 bin ile 9 bin TL arasında değişiyor. MÜSİAD da Kayabaşı ile Bahçeşehir arasındaki Deliklikaya'da 200-300 dönümlük bir Arazi üzerinde Organize Sanayi Bölgesi (OSB) inşa ediyor.

HAZİNE ARAZİSİ ÇOK

Oldukça geniş araziye sahip Kayabaşı'nda 2B arazisi bulunmuyor. 11 bin dönümlük Hazine arazisi ise TOKİ'ye devredildi. 7 bin dönümlük Hazine arazisinin yanı sıra köylülerden kat karşılığı aldığı arazileri birleştiren TOKİ, Kayaşehir'i bu arazilerin üzerine inşa etti. İlk etapta 200 bin kişilik bir şehir olarak planlanan Kayaşehir ve çevresinde, Metropoliten İstanbul projesi ile birlikte yaşayanların sayısı 700 bine ulaşacak. Arnavutköy ile Eyüp'ün sınırları içinde inşa edilecek yıllık 150 milyon yolcu kapasiteli havalimanı projesi ile birlikte, bölgede yaşayanların sayısı bir milyon 500 bin kişiyi bulacak.

Başbakanın yeni bir şehir inşa edileceğini açıklamasının ardından bölgede su havzasında bulunan arazilerin fiyatları bile tavan yaptı. Geçtiğimiz yıl metrekaresi 20 TL'ye satılan arazilerde fiyatlar 80-100 TL'ye kadar çıktı. Emlakçılar, 60-70 TL'ye arazi bulunduğunda müşterinin araziyi "havada kaptığını" söylüyor.

İMAR YETKİSİ İBB’DEN ALINDI

Kuzey Marmara Otoyolu'nun bölgeden geçmesi ve üçüncü havaalanının inşa edilecek olması, Arnavutköy'deki arazi taleplerini zaten artırmıştı. Kanal İstanbul Projesi'nin de Sazlıbosna ve Dursunköy'den sonra Boyalık ve Tayakadın arasındaki vadiden geçerek Yeniköy'den Karadeniz'e bağlanması halinde Arnavutköy ve çevresinin ihya olması muhtemel. 6 Mart 2008 tarihinde kabul edilen 5747 sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ile birlikte İstanbul'un en genç ilçesi olan Arnavutköy'ün arazilerinin büyük çoğunluğu üçüncü derece (riski az) deprem bölgesinde yer alıyor. 506.52 kilometrekarelik yüzölçümüyle İstanbul'un dördüncü büyük ilçesi konumuna gelen Arnavutköy, Boğazköy, Bolluca, Haraççı, İmrahor ve Taşoluk Mahalleleri'nden oluşuyor.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Arnavutköy ile birlikte ilçeye bağlı Baklalı, Balaban, Boyalık, Çilingir, Dursunköy, Durusu, Hacımaşlı, Hadımköy, İslambey, Karaburun, Sazlıbosna, Tayakadın, Yassıören, Yavuzselim ve Yeniköy'ün imar yetkisini geçtiğimiz yılın sonlarında İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) elinden aldı. İstanbul'un Avrupa Yakası'nda kurulması planlanan bir milyon nüfuslu Yeni Şehir nedeniyle bu yetki devrinin gerçekleştiği iddia ediliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın hazırlayacağı yeni şehir planının İBB'nin imar planlarıyla çakışmasını istemediği söyleniyor.

BU KÖYLER PİRİM YAPAR

Üçüncü havaalanın Ağaçlı-Akpınar-Yeniköy arasındaki eski kömür ocaklarının bulunduğu bölgeye inşa edilmesi bekleniyor. Bölgedeki eski kömür ocaklarının hafriyatla doldurulmaya başlandığını vurgulayan gayrimenkul uzmanları, yeni havaalanına en yakın yerin ise Arnavutköy'ün Bolluca ve İmrahor Mahalleleri olduğunu söylüyor.

Yeni havaalanı ile birlikte Arnavutköy-Halkalı raylı sistem hattı da ihaleye çıkacak. İhale şartnamesi hazırlanan metro inşaatının, 730 iş gününde teslim edilmesi planlanıyor. Arnavutköy-Halkalı Metro Hattı'nın yanı sıra Arnavutköy'den İhsaniye-Göktürk-Kağıthane güzergahından Şişli'ye ulaşacak ikinci ve Beylikdüzü'ne gidecek üçüncü bir metro hattının inşa edileceği söyleniyor.

ARSA VE ARAZİ FİYATLARI

Arnavutköy'ün merkezi ile ilçeye bağlı Bolluca, Boğazköy, Taşoluk ve Haraççı köyleri imar planlarına dahil olmuş. Köy merkezleri için yapılan 5/1000'lik planlar ise iptal edilmiş. İstanbul'dan ve dışarıdan bölgeye Yatırım yapmak için gelen çok sayıda yatırımcı var. Talebin artmasıyla da arazi fiyatları altın gibi işlem görmeye başlamış. Bir gün önce 120 bin TL değer biçilen bir arsaya, ertesi gün 125 bin TL istendiği anlatılıyor.

Arnavutköy'ün merkezinde imarlı ve ifrazlı arsaların metrekare fiyatı 500 TL'den başlıyor. İlçenin merkezinden geçen yolun üzerindeki ticari imarlı bir arsanın metrekaresi 10 bin TL'ye kadar çıkıyor. Örneğin Arnavutköy'ün merkezinde 148 metrekare büyüklüğündeki bir Arsa için 60 bin TL, iki dönümlük bir arazi içinse 11 milyon TL isteniyor.

Arnavutköy'e bağlı köylerde fiyatlar yükselse de merkeze göre daha makul. Çilingir'de 500 metrekarelik bir arsayı 75 bin TL'ye, Tayakadın'da altı dönümden büyük bir araziyi 1 milyon 100 bin TL'ye almak mümkün. Haraççı, Boyalık, Yeniköy, Dursunköy, Nakkaş ve Yassıören'de ise arazi fiyatları yükselmeye devam ediyor. Kanalın Karadeniz'e açılacağı söylenen Yeniköy'de ise 10 dönümlük bir arazinin fiyatı 2 milyon 500 bin TL'ye çıkmış.

Ancak bölgede Arsa veya arazi yatırımı yapmak isteyenler için şu uyarıyı yapmamızda da fayda var. Şu an için köy yerleşim alanları dışında imar yok. Yani tarla vasfındaki arazilere imar izni verilmiyor. 10 dönümlük bir arazi bile satın alsanız, çiftlik evi bile yapamayabilirsiniz. Ancak bölgedeki gelişmeler, yatırımcılara çok şey vaat ediyor.

Cemal KILIÇ / RE/MAX Harmoni

“Arazi fiyatları tavan yaptı”

Başakşehir'deki en değerli araziler, Başak ve Ziya Gökalp Mahalleleri'nde bulunuyor. Bu iki mahallede arsaların metrekaresi bin ile bin 500 dolardan başlıyor. Geçen yıl bölgedeki su havzasında metrekaresi 3-5 TL olan arazi fiyatları bile bu yıl 70-80 TL'ye çıktı. Şamlar'da üç dört ay öncesine kadar metrekaresine 15-20 TL istenen arazilere bugün 100-120 TL isteniyor. Kayabaşı'nda fiyatlar yüzde 100 arttı. Metrekaresine 250-300 TL istenen arazilere şimdi 600-750 TL isteniyor. Bu gidişle fiyatlar daha da artar. Oturmak ve yatırım yapmak için bölgede çok fazla Konut talebi var.

Emre AYAZ / Şirin Emlak

“Kentsel dönüşüme girdi ama satış devam ediyor”

Kanarya ve Soğuksu'da istimlaklar başladı. Hazine, kendine ait arazileri geri alıyor. Hazine arazisi üzerinde evi bulunanlardan da evlerini terk etmesi isteniyor. Papağan Caddesi, Florya Caddesi ve Kuğukuşu Sokak'taki binaların tamamının yıkılacağı söyleniyor. Soğuksu'da da durum farklı değil. Florya Caddesi ise "Kentsel Dönüşüm bölgesi" ilan edildi. Riskli bölgede inşa edilen yeni ve eski tüm binaların yıkılacağı söyleniyor.

Özgün BEKAR / Vektör Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü

“Kanalın çevresindeki arazilerin değeri artar”

Başbakanın açıkladığı Kanal İstanbul Projesi'nin yeri tam belli olmasa da büyük bir olasılıkla kuzey-güney hattında Arnavutköy'den geçecek. Kanal çevresinde belirli yerlerin yapılaşmaya açılması, bölgedeki arazilerin değerini de olumlu yönde etkiler. Onaylı 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'na göre Arnavutköy İlçesi'nde, devlet ormanı ve mevcut yapılaşmış alanların dışındaki alanların büyük bir kısmı "Tarımsal Niteliği Korunacak Alan" olarak görülüyor. Bu alanların yapılaşmaya açılabilmesi için toprağın kalitesine (sınıfına) göre, Tarım İl Müdürlüğü'nün olumlu görüş vermesi gerekiyor. Bölgede kadastral bir yola cephesi olmayan çok sayıda tarla vasfında arazi var. İmar planı olsun veya olmasın, herhangi bir yapılaşmanın ilk koşulu kadastral yola cephe olmasıdır. Yatırımcıların bu hususa dikkat etmelerini öneririm.

Gökhan ERDOĞAN / Ramazan Erdoğan Emlak

“Eski kömür ocaklarını doldurmaya başladılar”

Havaalanı yapmak için Ağaçlı, Akpınar ve Yeniköy arasında kalan eski kömür ocaklarını doldurmaya başladılar zaten. Bölgeye havaalanı inşa edildiğinde, İstanbul'un her yerine ulaşacak bir metro ağı da kurulacak. Kuzey Marmara Otoyolu, köprü bağlantıları hariç tamamlandı. Tayakadın ve Bolluca'dan, Kuzey Marmara Otoyolu'na çıkış verildi.

Murat KÜÇÜK / Murat Gayrimenkul

“Köylerde bile fiyatlar 10 kat arttı”

Yassıören, Yeniköy ve Nakkaş, Arnavutköy'e bağlandıktan sonra arazileri değerlendi. Metrekaresi 3-5 TL'ye satılan arazilerin fiyatı 50 TL'ye kadar çıktı. Diğer köylerde de arazilerin metrekare fiyatları nerden bakarsanız bakın 10 kat arttı. Arnavutköy ve köylerine yatırım yapmak için gelen çok ama bölgede öyle 40-50-100 dönümlük arazi yok. 20 dönümün üzerindeki arazilerin yüzde 70'i de hisseli.