Evde kredi engeline zincirleme satış yolu...

Duygu Erdoğan - Konut fiyatlarında bir miktar yavaşlamaya rağmen devam eden artış ivmesi ve konuta erişimde en önemli etken olan kredilere ulaşmaktaki güçlük, tüketicileri ‘zincirleme’ bir satış-alış modeline yönlendiriyor.

Evini yenilemek isteyenler, yüksek fiyatlara karşılık yeterli krediye de erişemediği için bir yandan eski evini satıp diğer yandan bu paraya elindeki birikimini ekleyerek yeni ev alıyor. Bu sistem aynı zamanda emlakçılar için de zincirleme bir alım-satım modelini oluşturuyor. 

Bir süredir her segmentte piyasanın bu şekilde döndüğünü belirten emlak uzmanları, özellikle krediye ulaşımın kolaylaştırılmasını; ancak bunun konut fiyatlarına yeni bir yükselme etkisi getirecek sert bir şekilde olmaması gerektiğini vurguluyor. 

‘Yok denecek kadar az’

TÜİK verilerine göre, Türkiye’de konut satışları ekimde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 25.3 azalarak 102 bin 660 oldu. İpotekli konut satışları olarak bilinen banka kredili satışlar ekimde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 53 düşüş gösterdi ve 13 bin 268 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 13 gibi düşük bir orana geriledi. Özel bankaların konut kredisi faiz oranları yüzde 2.05’ten yüzde 3.75’e kadar çıkıyor. Kamu bankalarında 1.20 oranı halen sürüyor ancak üst limit 300 bin lirayı aşamıyor. 

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkan Yardımcısı ve aynı zamanda lüks konut uzmanı olan Sühran Aras, bağlantılı işlemlerin arttığını, genellikle kişilerin evlerini satıp ev alma yoluna gittiğini anlatıyor.

Yüksek konut fiyatlarına karşılık kredi imkanlarının yetersiz kaldığını vurgulayan Aras, “İstanbul Bağdat Caddesi’nde ortalama 3+1 bir daire minimum 15 milyon liraya satılıyor, 40 milyona kadar çıkan konutlar var. Ancak bankalar kredi konusunda çok büyük bir sınırlandırma uyguluyor. Kredi ile alım yok denecek kadar az. Alımların tamamına yakını nakit oluyor. Bu nakiti karşılamak için ise zincirleme bir işlem yapılıyor. Biz evini satıyoruz, sonra istediği evi alıyoruz. Belli bir lüks segmentte hareket devam ediyor. Yıl sonu olduğu için alımlar artacaktır” diye konuştu.

BDDK kararı etkili

BDDK haziranda yaptığı düzenleme ile konutların değerine ve enerji sınıfına göre kredi kullanım oranı getirmişti. Buna göre, enerji sınıfı A olan 1. el konutlar için kredi değer oranı; konut değeri 2 milyon liranın altında olan konutlar için yüzde 90, konut değeri 2 milyon lira ile 5 milyon lira arasında olanllar için yüzde 70, konut değeri 5 milyon lira ile 10 milyon lira arasında olanlar için azami 3.5 milyon lira olarak belirlendi. Konut değeri 10 milyon lira üzerinde olan konutlar için ise konut kredisi imkanı bulunmuyor. Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, “BDDK kararı krediye zaten bir sınır getiriyor ama bunun dışında da erişim zor. Yanı sıra konut fiyatları çok arttığı için nakit alım da güç. İpotekli satışlardaki azalma da bunu gösteriyor. Konut finansmanı açısından bir destek gerekiyor. Piyasada bir konut almak için elindeki konutu satıp üzerine ekleme yaparak yapılan alımlar öne çıkıyor. Bu açıdan da sadece yatırım için değil ihtiyaç için de açığın yüksek olduğu görülüyor” dedi. 

‘Fiyatları artırmamalı’

Bir kredi düzenlemesine ihtiyaç duyulduğunu hatırlatan Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, ancak kredi faiz oranlarının çok sert şekilde aşağı çekilmeden konut fiyatlarında yeni bir artış dalgasından kaçınılması gerektiğini söyledi. Akçam, “Bir özel banka kısa süre önce faiz indirip nakit sınırını da kaldırdı. Bu bize gelecek günler için umut veriyor. Krediye ulaşmak zor dolayısıyla eski evini satıp üzerine ya kredi ya da nakiti varsa ekleyip yeni eve geçenlerin sayısı yüksek” diye konuştu.