Gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı nasıl kazanılır?

Son dönemde yabancılar tarafından özellikle gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığının kazanılması oldukça popüler bir hal aldı ve bu anlamda önemli bir talep söz konusu. Öncelikle genel olarak ülkemizde yatırım yolu ile vatandaşlığın kazanılması için yabancı uyruklu kişi tarafından ya minimum 250.000 USD değerinde bir taşınmaz satın alınması ya da minimum 500.000 USD değerinde sermaye yatırımı yapılması gereklidir. Genellikle daha makul olması nedeniyle gayrimenkul edinim yolu ile vatandaşlık kazanılmasına dair bir talep söz konusudur.

Kısaca özetlersek ülkemizde gayrimenkul edinim yolu ile vatandaşlık başvurusunda bulunulması için öncelikle minimum 250.000 USD (veya karşılığı TL) değerinde bir gayrimenkul satın alınması ve bu gayrimenkulün üç yıl süre ile satılamayacağına dair tapu kaydı üzerinde bir şerh koyulması gerekmektedir. Gayrimenkulün yabancı kişi ya da vekili tarafından tapuda resmi şekilde devir alındığı esnada gerekli belgeler ile birlikte müracaat edilerek söz konusu şerh koydurulur ve yine gerekli belgeler ilgili tapu müdürlüğüne teslim edilerek Tapu ve Kadastro Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı nezdinde ‘’uygunluk belgesinin’’ alınması için müracaatta bulunulur. Aslında bu belge yabancı kişi tarafından alınan gayrimenkulün; vatandaşlık başvurusunda bulunması için gerekli yasal şartları taşıyıp taşımadığını değerlendirmektedir.

Uygunluk belgesinin edinimi için öncelikle aranması gereken koşullardan biri taşınmazın yabancı uyruklu kişi alımına uygun olup olmadığıdır. Zira yabancı uyruklu kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinmeleri belirli kısıtlamalara tabidir. Örneğin; bir ilçede belirli bir yüzölçümü üzerinde gayrimenkul edinilmesine muvafakat edilmemesi gibi özellikli durumlar söz konusu olabilir. Şayet gayrimenkulün yabancı kişi tarafından edinilmesi önünde yasal bir engel söz konusu değilse bu halde gayrimenkulün değerinin vatandaşlık başvurusunda bulunmaya kafi olup olmadığı değerlendirilir ve bu değerin belirlenmesinde üç değer esas alınır. Bunlardan ilki gayrimenkulün satış değeri olarak ifade ettiğimiz tapuda gösterilen satış bedelidir, ikincisi gayrimenkulün gerçek değerinin belirlenmesi için yetkili kurum (SPK) lisanslı değerleme şirketinden alınan rapor olarak ifade ettiğimiz eksper raporu ve son olarak gayrimenkul için ödenen ve en az 250.000 USD değerinde olması gereken yabancı uyruklu kişinin malik veya maliklere ödediği satış bedelini gösterir banka onaylı dekontlarıdır.

Tapuda gayrimenkulün devri esnasında; tüm bu belgelerin usulüne uygun düzenlenmek suretiyle birlikte sunulması gereklidir. Böylece gayrimenkulün gerçek değeri tespit edilerek tayin olunur ve vatandaşlık başvurusunda bulunulması için uygun olup olmadığını gösterir belge olarak ifade ettiğimiz ‘’uygunluk belgesi’’ tanzim olunur. Uygunluk belgesinin alınmasını takiben artık bakanlık nezdinde süreci başlatmak noktasında bir engel kalmamıştır ve yabancı kişinin menşei ülkesi makamlarınca hazırlanan ve apostille edilen belgeler noterde tercüme edilerek; evrak asılları ile bir başvuru dosyası hazırlanarak bakanlığa gönderilir. Sürecin sıhhatli bir şekilde sona ermesi için her aşamada tüm belgelerin usulüne uygun şekilde hazırlanması ve zamanında ilgili makamlara sunulması gerekir. Zira aksi durumda başvurunun reddedilmesi söz konusu olabilir. Burada dikkatinizi çekmek istediğim bir husus ise banka onaylı ödeme dekontlarıdır.

Ödeme ve transferler bu süreçte oldukça elzem niteliktedir. Nitekim ödeme toplamının 250.000 USD’den veya/ Türk Lirası karşılığı bedele tekabül etmesi gerekir. Ödemelerin mutlaka gayrimenkulü vatandaşlık başvurusunda bulunmak üzere satın alan yabancı kişinin banka hesabından ve uygun açıklama yazılarak yapılması gerekir. Yabancı kişi yabancı bir bankadan transfer gerçekleştirebileceği gibi uygulamada daha çok Türkiye’de bir bankada adına hesap açılarak talimat vermesi talep edilir. Zira onaylı banka dekontlarına ulaşmak daha kolay bir hale gelir. Keza banka dekontlarının tercüme edilmesine de gerek kalmaz. Dolayısı ile daha pratik bir yol olarak uygulamada tarafımızdan önerilir. Diğer yandan ödemelerin Türk Lirası mı yoksa USD cinsinden mi yapılacağı önemli bir ihtilaf konusudur. Malumunuz olduğu üzere ülkemizde oldukça değişken bir döviz kuru söz konudur. Dolayısı ile gayrimenkul satım sözleşmesinin, USD cinsinden yapılması alıcı bakımından ekonomik yönden olumsuz bir duruma gebe olabilir. Diğer yandan TL cinsinden yapılan sözleşmelerde ödeme günleri ve ödeme günlerinden bir önceki gün itibari ile T.C. Merkez Bankası’nın belirlediği (saat 15.30’dan sonra açıkladığı kurun baz alınması daha uygun olur.) kur üzerinden hesaplama yapılması gereklidir.

Esasen yabancı uyrukluların yatırım yolu ile vatandaşlık süreçleri hem oldukça pratik ve hızlı yürütülmesi mümkün olan hem de kendine münhasır incelikleri olan bir süreçtir. Dolayısı ile her bir aşamanın kendi içinde ayrı ayrı değerlendirilmesi son derece elzemdir. Oldukça teferruatlı olsa dahi genel hatları ile bu hafta değindiğimiz konuda soru ve görüşlerinize istinaden önümüzdeki hafta sizden gelenlerden spesifik bir soru belirleyerek bu soruya cevaben değerlendirme yapacağım. İlgi ve alakanız için teşekkür ederim. Sevgilerimle,

Av. Dilara Yeni

www.instagram.com/avdilarayeni/

www.linkedin.com/in/avdilarayeni