Gayrimenkul yatırımına yeni model: GYF

DUYGU ERDOĞAN- Gayrimenkul yatırım fonlarının sayısı (GYF) artmaya devam ederken, pazar büyüklüğü de genişliyor. Ocak 2024 itibarıyla Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) ihraç belgesi onay izni alan GYF'lerin sayısı 157'ye yükselirken toplam pazar büyüklüğü ise 70 milyar liraya yaklaşıyor.

Gayrimenkule erişimin zorlaştığı bu dönemde yatırımcı ilgisinin yükselişi dikkat çekiyor. Ayrıca SPK'nın hazırlığını yaptığı yeni mevzuatla gayrimenkul projelerinin geliştirme aşamasından başlayarak yatırım yapma imkânı da sunulması bekleniyor.

Hangi projeler var?

Özellikle bireysel yatırımcılar için güçlü bir unsur haline gelen GYF'ler açısından barındırdıkları proje portföylerine göre yatırımın yönetilmesi gerekliliğine dikkat çekiliyor. Bu açıdan kazanılan değer ve yatırımın sürdürülebilirliğinin artırılmış olacağı ifade ediliyor. GYF piyasasının öne çıkan isimlerinden NEO Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener Yıldırım, mevcut şartlarda yatırımcılar için şu değerlerdirmeyi yapıyor:

"Özellikle, gayrimenkul piyasasında likiditeyi artırmak, çeşitlendirme sağlamak ve profesyonel yönetim ile gayrimenkul varlıklarına yatırım yapmak isteyen yatırımcılar için cazip bir seçenek olabilir. GYF'lerin sunduğu portföy çeşitliliği ve profesyonel yönetim, bireysel yatırımcıların tek bir gayrimenkule yatırım yapmalarına kıyasla daha düşük riskle yatırım yapmalarını sağlayacaktır.

Şu anda GYF'lerin büyüklüğü genellikle piyasanın durumuna ve fonun özelliklerine bağlı olarak değişmektedir. Ancak, genel olarak konuşmak gerekirse, Türkiye ve dünyada GYF'lerin büyüklüğünün giderek artma eğiliminde olduğunu söylemek mümkün. Özellikle yatırımcıların gayrimenkul piyasasındaki farklı yatırım modellerine olan artan talebi ve GYF'lerin sağladığı avantajlar, fonların büyümesine katkıda bulunabilir."

İki etken öne çıkıyor

Geleceğe dair değerlendirmeler yaparken genel eğilimleri değerlendiren Yıldırım, "Ekonomik koşullar ve faiz oranları gibi faktörlerin göz önünde bulundurulması önemli. Ancak, uzun vadeli olarak düşünüldüğünde, GYF'lerin gayrimenkul varlıklarına erişimi kolaylaştırması ve portföy çeşitliliği sağlaması nedeniyle gelecekte de önemli bir yatırım aracı olmaya devam edebileceğini öngörüyorum" diyor.

Yeni yatırımcı girişi

Gelişen finansal okur yazarlık ve Borsa'ya yönelik ilginin devam ettiğini hatırlatan Yıldırım, 2023 yılında borsadaki yeni yatırımcı sayısının 4.3 milyon kişi olarak bildirildiğini kaydetti. Menkul kıymetlere olan talebin artmasını, GYF'ler üzerindeki etkisine göre değerlendiren Bekir Yener Yıldırım, şu öngörülerini sıraladı:

* Hisse senetlerine olan talebin artması, genel olarak finansal piyasalardaki likiditeyi artırmaktadır ve varlık fiyatlarını yukarı yönlü hareketlendirir. Bu durum, GYF'lerin portföyünde bulunan gayrimenkul varlıklarının değerinde artışa neden olabilir.

* Hisse senetlerine olan talepteki artış, yatırımcıların çeşitlendirme arayışını teşvik edebilir. GYF'ler çok yeni bir yatırım aracı olarak gayrimenkul piyasasına yatırım yapma fırsatı sunar ve hisse senetlerine alternatif olarak görülebilir. Bu durum, GYF'lere olan talebi de artırabilir.

* Artan talep, GYF'lerin toplam varlık büyüklüğünde artışa neden olabilir. Yatırımcıların GYF'lere olan ilgisinin artmasıyla birlikte, fonların varlık büyüklüğü ve etkinliği de artabilir.

* Sonuç olarak, menkul kıymetlere olan talebin artması genellikle GYF'ler üzerinde olumlu bir etki yaratabilir. Ancak, piyasadaki genel koşulların ve diğer faktörlerin de dikkate alınması önemlidir. 

Arsa da geliştirebilecek mi?

Gayrimenkul piyasası oldukça hareketli olan Türkiye'de şirketlerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) şeklinde yapılanmalarında da bir gelişim var. Bu açıdan GYF ve GYO'ları değerlendiren Yıldırım, "Son dönemde de şirketler yıllar içerisinde edindiği gayrimenkulleri hem daha doğru yönetebilmek, hem vergisel avantajlardan faydalanmak, hem de menkul kıymetleştirerek finansal sistemine dahil etmek amacıyla GYO kurmaya yönelmiş durumda. Halihazırdaki yönetmelikte GYO'lar arsa geliştirme işlemleri de yapabildiğinden GYF'lere kıyasla daha esnek bir yapıya sahip. Ancak halka açılma zorunluluğu beraberinde ciddi prosesler ve prosedürler getirmekte. GYF'lerde halka açılma zorunluluğu bulunmuyorken mevcut yönetmeliklerde arsa geliştirme yapması yasaklanmış durumda. Önümüzdeki dönemde onaylanmasını beklediğimiz yeni tebliğde GYF'lere arsa geliştirme hakkı da tanınması gündemde. Bu durum GYF'leri GYO'lardan daha popüler hale getirebilir kanaatindeyim" diye konuştu.

Proje geliştirme

SPK'nın hazırlığını yaptığı yeni mevzuatla gayrimenkul projelerine geliştirme aşamasından başlayarak yatırım yapma imkânı da sunulması bekleniyor. Bu durumda bu fonlar çoğunluğu konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak gayrimenkul projelerini gerçekleştirebilecek; hem kendi mülkiyetlerindeki, hem de sözleşme imzaladıkları farklı kişilere ait arsalar üzerinde proje yapabilecekler. Bu düzenlemenin konut üretimini artıracağı ve faaliyetlerinin belli şartları taşıyan müteahhitlerce gerçekleştirilebileceği düşünülüyor.

Halka arzlarda GYO'lar öne geçti

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, Borsa'da işlem gören GYO sayısının 2014 yılında 31 iken bu sayının 2020 yılına kadar sadece 2 yeni halka arzla 33'e yükseldiğini hatırlattı.

Asıl gelişimin bu süreç ardından başladığını anlatan Çekici, "İzleyen yıllarda ise 2021'de 37'ye, 2022 yılında 39'a çıktıktan sonra 2023 yılında gerçekleşen 9 yeni halka arzla sayı 48'e ulaştı. Borsa İstanbul'da 2023 yılında toplamda 54 yeni şirket halka arz olurken, bu şirketlerin 9'unu diğer bir deyişle yüzde 15'ini GYO'lar oluşturdu. 2023 yılında halka arz olan firmaların halka arz büyüklükleri 79 milyar TL'ye ulaşırken, 9 GYO'nun halka arz büyüklüğü ise 15.9 milyar TL oldu. Böylelikle 2023 yılı halka arzlarının tutar olarak yüzde 20'si GYO halka arzları olarak gerçekleşti. Borsa İstanbul'da şu anda mevcut 48 GYO'nun toplam güncel piyasa değeri 438 milyar TL oldu" diye konuştu.

'Etkili şekilde sürer'

2023 yılında Sermaye Piyasası Kurulu'na yapılan GYO kuruluş ve dönüşüm başvuruları ile halen süre gelen hazırlıklar kapsamında 2024 yılında da GYO halka arzlarının etkili biçimde sürmesini beklediklerini vurgulayan Çekici, "48 olan GYO sayısının 2024'te 60'a ulaşmasını öngörmekteyiz. SPK'nın 2024 yılında yapılacak başvurular için asgari ödenmiş sermaye rakamını 500 milyon TL'ye yükselttiğini ve bu rakamın 2023'te gerçekleşen halka arzlar incelendiğinde makul bir seviye olduğunu da belirtmek isteriz" dedi.

Sektörü de büyütüyor

Neşecan Çekici, gelecek dönemlerde hem Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO) hem de Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) olan talebin artacağı görüşünde olduklarını anlatırken, şunları dile getirdi:

"Bu güçlü artış, sektördeki potansiyelin bir göstergesidir. Gayrimenkul sektörünün kurumsallaşmasında çok önemli rolü olan GYO'lar, sermaye piyasasından sağladığı kaynağı, tek faaliyet alanı olan gayrimenkul yatırımlarının finansmanında kullanarak sektörün büyüyüp gelişmesine katkıda bulunacaklardır. GYO'ların halka arzı ile bireysel yatırımcıların gayrimenkul piyasasına erişimi artacaktır... Gayrimenkul yatırımcısı daha geniş yatırım fırsatları ile tanışabilir. Ayrıca, sermaye piyasası enstrümanlarının, yatırımcılar için güvenilir ve şeffaf bir yatırım ortamı oluşturduğu da açıktır."