İbrahim Babacan:"Hayalet Projeler Doğabilir"

İbrahim Babacan, şu anda Beylikdüzü ve Bahçeşehir’deki projelerinde 1001 konut üretmek için çalışıyor. Bu bölgelerde çalışan hemen her isim gibi konutta arz fazlası olduğu söylemine karşı çıkıyor. En önemli savunma noktası, buradaki projelerin şehrin merkezinden müşteri çekmesi. Ancak, yine de bazı projelerin kendi içinde arz fazlası yaşadıklarını söylüyor ve gelecekleri hakkında, “Hayalet projelere dönüşebilirler” tespitinde bulunuyor.

Proje ve kampanyalar hakkında tüm detaylar için tıklayın!

İbrahim Babacan, henüz 34 yaşında bir işadamı. Kurduğu Babacan Yapı ile 2004 yılından bu yana pek çok konut üretti, bu yıl tam olarak 1001 konut üzerinde çalışıyor. Bir diğer ilginç sayı yine yaşından. Henüz 16 yaşında liseyi bitirdikten sonra işadamı babasından feyz alarak kendi işinin başına geçen Babacan, çok geçmeden Dubai’de bir de şirket kurmuş. Bu süreçte bir ayağı memleketi Gaziantep’te diğeri İstanbul’da olan Babacan’ın İstanbul’da iki ayağının üzerinde durması ise 2004 yılında. Tam da o sıralarda İstanbul’daki niteliksiz konut stokunu fark etmiş ve bu kentin yenilenmeye ne kadar ihtiyacı olduğunu... Önce Avcılar ve Bahçelievler’e odaklanmış, sonra Esenyurt-Beylikdüzü bölgesine...

O da burada konut üreten pek çok isim gibi bölgede konut stokunun fazla olduğu söylemine karşı çıkıyor.?Ana argümanı ise, bu bölgenin merkezi ilçelerden nüfus çekiyor olması. Ama, belki de bugüne kadar pek de dile getirilmeyen bir noktaya dikkat çekiyor Babacan; projelerin kendi içinde arz fazlalığı olmasına...3-4 bin dairelik projelerin eğer iyi çözümlenmemişlerse orta vadede birer hayalet projeye dönüşebileceklerini söylüyor. Bu yüzden bu tip projelerden daire almayı düşünenlere asansör sayısına brüt metrekare ile net metrekare arasındaki farka ve sosyal yaşam alanlarının gerçekten de bu nüfusu kaldıracak kadar iyi çözümlenmiş olmasına bakmaları gerektiği mesajını veriyor.
Babacan’ın söyleşindeki bir diğer dikkat çekici unsur ise, yabancılara toprak satışına karşı çıkması. İbrahim Babacan, Dubai’de 1 metrekarenin bile satın alınamayacağını söylüyor ve ekliyor: “Konut satışı bile 100 yılla sınırlı.”

İYİ Kİ BU KARARI ALMIŞIM: İyi ki bu mesleği seçmişim. Beni en iyi ifade eden iş.
KEŞKE YAPMASAYDIM: Ben, yaşadıklarımın bir sonucuyum.
EN ÖNEMLİ TECRÜBEM: Ekonomik krizler.
EN ÖNEMLİ SERMAYEM: Aklım ve cesaretim.
TEK BİR ŞEY YAPMA İZNİM OLSA: Türkiye’nin en yüksek binasını yapardım.
BU SON İŞİNİZ DESELER: Ülkemin en büyük camisini yapardım. Çünkü, oradaki ibadetler beni hep yaşatırdı.
BİR GÜN MUTLAKA: Kendi teknemle dünya turuna mutlaka çıkacağım.
KEŞFETMEK İSTEDİĞİM ŞEY: En çok dünyayı keşfetmek istiyorum.
İZ BIRAKAN SEYAHATİM: 2004’te gezdiğim Rio de Janeiro’dan çok etkilenmiştim.
STRES: Çok stresliysem oradan uzaklaşırım.
SPOR: Haftada üç gün fitness ve yürüyüş.
PAZARLAR: Güne ormanda yürüyüşle başlarım. Sonra, çocuklarla vakit geçirir ve daha sonra inşaatlara uğrarım.
BENİM ŞEHRİM: İstanbul.
BENİM MÜZİĞİM: Türk Sanat Müziği. Müzeyyen Senar’dan ‘Benzemez Kimse Sana’yı dinlemeye doyamam.
SON KİTABIM: Bir Liderin Doğuşu: Recep Tayyip Erdoğan
SON FİLMİM: Kurtlar Vadisi Filistin’i izlemiştim.
MESLEĞİM: Ailem dışındaki her anım.
BU MESLEĞİ YAPMASAYDIM: Sürekli seyahat edebileceğim bir iş yapardım.
EKİBİMDE OLMAZSA OLMAZ: Disiplin.
EMEKLİLİK PLANI: Bizim ailemizde hiç öyle bir kavram olmadı.

TÜRKİYE

Türkiye’nin en önemli sorunu
YAPILAŞMA NE YAZIK Kİ FİYASKO
Depreme dayanıksız yapılar listenin başında. Marmara depreminin öncesinde yapılmış tüm yapılar ne yazık ki bir fiyasko: Deprem hesaba katılmamış. Yıkılarak kesinlikle yeniden yapılmalılar.
Depreme dayanıksız yapılarda liste başında Bayrampaşa, Bakırköy, Kadıköy ve Avcılar var. Gecekondu türü yapılar ise neredeyse her ilçede.

Yabancı
DARALAN TÜRKİYE’YE GELİYOR
ABD ve Avrupa’da yaşanan krizler, aslında İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin ekonomik avantajlarını ön plana çıkardı. Komşu ülkelerin de Türkiye’yi örnek alması, ülkemizi daha da cazip hale getirdi.Bu durumda yabancıya konut satışının önü mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesiyle tıkanmamalı. Şu anda mütekabiliyetin olmadığı ülke vatandaşları bir şekilde konut alıyor ama, ya tapuyu başkasının üzerine yaparak ya da şirket kurarak... Bu, potansiyelin küçük bir kısmı. Yabancının önünü açan yasayla 20 milyar dolar gelir bekliyorum.
Şu anda özellikle muhafazakâr yaşam biçiminin daralttığı yani Irak, İran, Suriye gibi ülkelerden ciddi bir talep alıyoruz. Bu listeye Lübnan, BAE ve Suudi Arabistan’ı da eklemek gerekiyor. Azerbaycan ve Rusya da öyle. Biz, kendi projelerimizde daha çok İran ve Suudi Arabistan’a sattık. Mütekabiliyet olmadığı için tanıdıklarının üzerine aldılar tapuyu. Hatta parayı verip yasayı beklemeyi tercih edenler bile var. Diyebilirim ki, dairelerin yüzde 5’i bu satışlardan oluşuyor.

Müteahhite sicil
HER İSTEYEN 60 METRE YAPABİLİR
Müteahhiti izleyecek bir veri tabanı kesinlikle kurulmalı. Şu anda isteyen herkes müteahhitlik karnesi ve inşaat ruhsatı alıp iş yapabiliyor; üstelik işin niteliğine göre bir sınırlama da yok. Mesela belirli yapı sınıfları vardır. 2A grubundan başlar 5A’ya kadar gider. Genellikle yüksekliği belirler bu sınıflar. 5A, 60 metrenin üzerindeki yapıları temsil eder. Üst segmentler için mutlaka farklı ehliyetler getirilmeli. Çünkü, bunlar yüksek teknoloji gerektirir.
Ayrıca, şu andaki sistemde ‘2A şöyle yapılmalı, 5A da böyle’ diye bir kural silsilesi de yok. Firmanın inisiyatifine kalmış. Yeni sistemde hem müteahhitlere göre yapı gruplarına göre ehliyet getirilmeli hem de yapı gruplarının kuralları belirlenmeli.

Faiz artışı yaraladı mı?
BANKA YOKSA PROJE KUŞKULU
Faiz artışı, tabii ki satışları düşürdü. Ama, bir müteahhitin bankayla çalışması son derece önemli bir gösterge. Çünkü, onlar ancak doğru projelere girerler. Bakın, Mortgage Yasası’na göre, banka, projeye kefil olur. Yani, müşteri, şirketin projeyi tamamlayamaması halinde bankadan aldığı kredinin iadesini isteyebilir. Ya da banka, kendisi bu projeyi tamamlamak zorunda kalabilir.
Müşteri, bu yüzden kesinlikle bankanın işbirliği yaptığı projeleri tercih etmeli. İsterlerse kredi kullanmayabilirler. Ama bu, gönül rahatlığıyla ev alabilecekleri anlamına gelir.

Üretici finansman yapmalı mı?
SÜRE MAKUL OLMALI
Firmaların, faizlerin yükseltildiği bu ortamda kârlarından fedakârlık ederek finansman yapmaları önemli. Ama, tabii ki süre, makul olmalı. Biz üç bankayla çalışmamıza rağmen, 40 aya kadar da vade yapıyoruz. Faizi sıfır yapmıyoruz ama, son derece düşük oranda tutuyoruz.



Yabancı 60 hektar arazi alabilmeli mi?
DUBAİ, 1 METREKARE BİLE SATMIYOR
Yabancının arazi alımı, şu anda iki hektarla sınırlı olabilir ama, zaten firmalar bir şekilde Türk ortak vasıtasıyla bunu aşabiliyorlar. Dolayısıyla sınırın 30 hektar olması, sonra da Bakanlar Kurulu kararı ile 60 hektara çıkarılmasına karşıyım. Konut satışında sorun yok. Ama, toprak satmak doğru bir şey değil. Bakın, bugün Dubai’de 1 metrekare toprak bile satın alamıyorsunuz. Ancak, 100 yıl kiralayabiliyorsunuz. Birçok ülkede sistem böyle ve yine de çok büyük yatırımlar çekebiliyorlar. Hatta, Dubai’de konut satışı 100 yılla sınırlı. Yani, siz, 100 yıllığına kiralamış oluyorsunuz.

Fiyatlar şişti mi?
ESENYURT VE BEYLİKDÜZÜ FRENLEDİ
Bakın, İstanbul’da Esenyurt ve Beylikdüzü bölgesinde yapılan konut projeleri, konut fiyatlarının çok ciddi yükselişe geçmesine engel oldu. Ancak, bizim burada metrekaresini 700, en fazla 3 bin euro’dan pazarladığımız gayrimenkullerin, Avrupa’da 8-10 bin euro seviyelerinde pazarlandığını da göz önünde tutmak gerekir.

Kriz, kapıyı çalar mı?
MUTLAKA ETKİLER
Kriz olursa sektör mutlaka etkilenecektir. Ancak ben, kriz ortamında da en iyi yatırım aracının konut olduğunu düşünenlerdenim. Sektör açısından bakacak olursak, elenmeler bekliyorum. Biz de 2012’yi düşük yoğunluklu projelerle geçirme kararı aldık. Maliyetleri düşürmek için de üç arsa satın aldık.

İstanbul silueti
ÇÖZÜM YÜKSEK YAPILARDA
Nüfusun giderek yükseldiğini göz önüne alırsanız, yüksek yapılaşma İstanbul için çözümdür. Ama, bu yapılaşmanın çevresindeki tarihi mirası da korumak gerektiği düşüncesine katılıyorum. Tarihi yarımada gibi yerlerin dışında her yere yüksek yapılar inşa edilebilir.
Siluet tartışmalarına gelince... Sonuçta tüm projeler Büyükşehir Belediyesi’nden siluet onayı almak zorunda. Eğer bu konuda net kurallar olursa tartışmaların da önü kesilir.

Şehri yıkmak ve yeniden yapmak
ORTADA BİR KARMAŞA VAR
Biz şu anda tam da yıkılıp yeniden yapılacak bir bölgeye, Fikirtepe’ye adım attık. 320 hak sahibiyle anlaşma sürecine devam ediyoruz. Ama, Fikirtepelinin aklı karıştırılmaya çalışılıyor. Şimdiye kadar hiç proje yapmamış firmalar, büyük paralar teklif ederek insanların aklını çelmeye çalışıyor.
Halk, artık 1 yılın ardından firma konusunda doğru kararlar alıyor olsa bile en büyük endişelerinden biri şu anda yükseltilen emsallerin geriye döndürülmesi olasılığı. ‘Ya evimizden olduğumuz gibi karar geri alınırsa’ gibi bir endişe taşıyorlar. Ben, kendi adıma bir karmaşa olduğunu söyleyebilirim. İşte, bunun için sadece Fikirtepe için değil, kentsel dönüşüm planlanan her bölgede müteahhitle halk arasında resmi bir kurumun olması gerekiyor.

Arz, talebin üstünde mi?
HAYALET OLABİLİRLER
Beylikdüzü, Esenyurt ve Bahçeşehir’de yapılan konutlarda arz fazlası yoktur. Taleple eşit seviyededir. Üstelik, burası merkezi noktalardan talep görür. Mesela, bizim projelerden Bahçelievler, Bakırköy, Aksaray, Eyüp ve Beşiktaş’tan yoğun bir müşteri kitlesi var. Bölgeye satışımız son derece nadir. Sonuçta talep var ki, üretiyoruz. Kendi projelerimizden örnek vereyim: Sattıklarımızın yüzde 80’ini yatırımcı değil, kullanıcı alır. Bir projenin satışını tamamlamadan diğerine başlamayız. Üretim hızımız da ortada. Bu durumda arz fazlasından söz edilebilir mi?
Bölgelerde değil ama, bazı projelerin kendilerinde arz fazlalığı söz konusu. Hesapsız ve niteliksiz yapılmış projeler var. Bunlar, hayalet şehre dönüşecekler. Çünkü, aile yaşantısına hitap etmiyorlar. Metrekareleri brüt üzerinden yüksek görünse de yaşam alanları aslında yetersiz. 3-4 bin daire gibi devasa sayılardan oluşuyorlar. Sadece sosyal yaşam alanlarının değil, asansör sayısı gibi unsurların da bu doğrultuda çözülmüş olması gerekir. Müşteriler son derece dikkatli olmalı. Çünkü, satın aldıkları evi, değiştirmek zorunda kalabilirler.

MESLEK

Benim mimarim
TARİHİ HİSSETTİREN
Sahip olduğumuz tarihi hissettiren dönemleri çok beğeniyorum. Selçuklu ve Osmanlı’yı bu yüzden çok severim.

Benim mimarım
METİN HEPGÜLER
Klasiği beğensem de Metin Hepgüler’i ve onun modernizm anlayışını da severim.

Hayran olduğum yapı
DÜNYANIN EN UZUNU
818 metreyle dünyanın en uzun binası olan Burj Dubai. Ziyaret ettiğimde insanın göklere ne kadar yükseldiğini gördüm.

İşyerinde şeytanın avukatı
MANTIK İÇİN GEREKLİLER
Bazen hepimiz duygularımızla iş yapıyoruz. Çoklukla mantıklı yapıyı ortaya koydukları için kadromuzda hep varlar.

İlk adımlar
DUBAİ’DE ŞİRKET KURDUM
Gaziantep’te dünyaya geldim. Dört kardeştik. Mehmet, Esra, Perihan ve ben. Babam (Fehmi Babacan) un fabrikası sahibiydi. İnşaat da yapıyordu. Liseyi bitirince 16 yaşında iş hayatına girmek istedim. Çok istekliydim. Babam da destek oldu. Beyaz eşya mağazası kurdum. Kısa sürede Gaziantep’teki mağaza sayımız 12’ye ulaştı. Sonra cep telefonu işine de girdim. Bu süreçte hep bir ayağımız İstanbul’daydı. 2003’te İstanbul’u merkez olarak belirledik. Derken ithalatta daha rahat çalışmak için Dubai’de bir şirket kurdum. İstanbul’da çalışırken depreme dayanıklı konut açığını fark ettim. Ve bir anlamda baba mesleğimiz olan sektöre girdik. Dubai’deki şirketimizi de bu yönde örgütledik. Dubai’de bir proje yapamadık ama, İstanbul’da ilk projemiz Avcılar’da Avcılar Konakları oldu. Onu iki site daha takip etti. Devamında Bahçelievler, Bakırköy, Bağcılar ve Beylikdüzü’ne yöneldik. Şimdi daha çok Esenyurt, Beylikdüzü ve Bahçeşehir bölgesindeyiz. Babam, Bahçelievler tarafını yönetir. Biz kardeşimle birlikte (Mehmet Babacan) Esenyurt-Beylikdüzü bölgesini...

Bundan sonra
2012 İÇİN DÖRT PLAN
2012’yi düşük yoğunluklu projelerle geçirme kararı aldık. Maliyetleri düşürmek için de üç arsa satın aldık. Biri Bahçeşehir’de. Orada Crown Deluxe’ü geliştiriyoruz. İkincisi Beylikdüzü’nde. Crown Tower’ın hemen yanındaki arsayı satın aldık, orada projeye başlayacağız. Üçüncüsü de Basın Ekspres Yolu üzerinde Güneşli bölgesinde başlayacağımız home ofis projemiz. 200 bağımsız bölümden oluşacak.
Bu arada Fikirtepe’deki dönüşüm hareketine biz de katıldık. 24 bin metrekare arsa üzerinde proje geliştireceğiz.

Gözbebeği proje
BAHÇEŞEHİR’DEKİ PROJEM
Bahçeşehir’de geliştirmeye başladığımız Crown Deluxe. Gelecekte ondan ‘en modern uydu kent’ diye söz edilecek.



YAŞAM

Çocukluğum
ÇOK HAYLAZ
Çok haylaz, hareketli olduğum söylenir. Hatta düz duvara tırmandığımı söyleyenler bile olmuştu.

Çocuklarım
AKŞAMI İPLE ÇEKİYORUM
Oğlum Efe, beş yaşında. Kızım Ceylin ise henüz bir. Onlar, hayata daha sıkı tutunmamızı sağlıyor. Akşam saatlerini çocuklarıma kavuşmak için iple çekiyorum.

İlk param
MİSKET SATARAK
İlk paramı misketlerimden kazandım. 9-10 yaşlarındaydım. İyi oynardım. Kazandığım misketleri biriktirip arkadaşlarıma satardım. Sonra da pul koleksiyonu yapıp satarak para kazanmaya başlamıştım.

Hobim
ÇİFTLİKTE TEK BAŞINA
Çiftlik hayatına duyduğum bir özlem var. Fırsat buldukça hep doğaya gidip toprakla bütünleşmeye çalışırım. Bir çiftliğimiz de var. Genelde yalnız gider toprakla uğraşırım. Kendi diktiğimiz ağaçlar ve bitkilerle uğraşıyorum. Antepli olduğumuzdan aklımız yemekte. Mutfağımızın domatesi, salatalığı, biberi buradan.

Dostum
DOST, KISKANMAYANDIR
Çok arkadaşımız var. Ama yakın dostun sayısı sınırlı. Çünkü, dost menfaat beklemeyen, dürüst ve kıskançlığı olmayandır.

Kaynak:Emlakpazarı