Site yönetimlerine yeni kurallar geliyor! Aidat artışında 'kira' detayı
09.08.2023 - 07:52 | Son Güncellenme:
Son yıllarda aidat artışları neredeyse kira artışları kadar gündemde. Bazı sitelerdeki aidatlar kiralarla yarışıyor. Aidatlarda fahiş artışların önüne geçmek için yeni bir düzenleme hazırlığı yapılıyor. Aidat artışında 'kira' detayına dikkat.
Milliyet.com.tr/ Edinilen bilgilere göre, site ve apartman yönetimiyle ilgili hazırlanan düzenlemede sona gelindi. Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: "Fahiş site aidatlarının önüne geçebilmek için Bakanlıklar harekete geçti. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Adalet ve İçişleri Bakanlıklarının yasal düzenleme yaptığı ve çalışmanın Meclis’e sunulacağı belirtiliyor. Sertifika almış tesis yönetim şirketleri site yönetimine talip olabilecek ve bu denetlenecek. Belge alamayan tesis yönetim şirketleri kapanacak.
Gerek apartmanlar gerekse siteler için toplanan avans payları aslında bu yapıların işletme projeleri çerçevesinde gider ihtiyaçlarına göre toparlanmaktadır.
‘KANUNA DAYANDIRILARAK YAPILMASI GEREKİYOR’
Her ne kadar medyada bu konuda çalışmaların yapıldığı belirtilse de bunun hangi Bakanlıkta ve hangi yetki çerçevesinde yapılacağının bir kanuna dayandırılarak yapılması gerekiyor.
Yakın zamanda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda konut politikaları şube müdürlüğünün adı konut politikaları ve tesis yönetimi adıyla değiştirildi. Bu konuda bazı çalışmaların yapılması planlandı. Bu planlamanın gerçekleştirilebilmesi için kat mülkiyeti kanununa dayanak oluşturacak ve bu düzenlemelerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkili olduğuna dair bir düzenlemenin hukuki olarak yapılması gerekiyor.
Siteler ve tesisler aslında kar amaçlı yerler olmayıp denk bütçe kaygılı yerlerdir. Bu nedenle zaten belli bir kar ya da gelir hedefi ile çalışmazlar. Bu noktada bu tesislerdeki, sitelerdeki bağımsız bölüm sahipleri işletme projesi çerçevesinde bazı giderlere eşit olarak bazı giderlere ise arsa payı oranında katılmak ve yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.
‘KANUNİ SINIRLANDIRMA MÜMKÜN DEĞİLDİR’
Bu çerçevede örneğin asgari ücret nedeniyle bir ücret artışı gerekiyorsa bu herhangi bir sınırlamaya bağlı olmadan ister istemez yapılmak ve aidatlara yansıtılmak durumundadır. Herhangi bir kanuni sınırlandırma ve düzenleme beklememiz gerek yasal açıdan gerekse de kanuni açıdan mümkün değildir.
‘TESİS YÖNETİM FİRMALARI SINIRLANDIRILMALIDIR’
Bununla beraber tabi ki bu sektörde aslında faaliyet gösteren çok sayıda tesis yönetim firması bulunmaktadır. Lakin bu tesis yönetim firmalarının belli bir standarda kavuşması, aynı zamanda bu sektörün yasal tanımının yapılması, tesis yönetim firmalarının taşınmaz ticaretinde olduğu gibi belli bir yetki belgesi alması, hatta kapasitelerine göre müteahhitlerde olduğu gibi sınıflandırılması önemli bir ihtiyaçtır. Bu konuda yasal düzenleme yapıldıktan sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın mevzuat çalışmaları yapabileceğine inanıyoruz.
Aynı zamanda bu meslekte seviye altı mesleki yeterlilik belgesi ulusal yeterliliği ile belgelendirmesi başladı. Tesis yönetimi sektöründe yetki belgesi alacak firmaların sorumlularının diğer sektörlerde olduğu gibi bu belgeye sahip olmaları beklenebilir.
Özellikle tesis yönetimi Türkiye’de çok önemli ve nitelikli sektörlerin başında gelmektedir. Bugün havuz yönetiminden güvenliğine, tesisin demirbaşlarının bakım ve onarımlarından temizlik süreçlerine, çok sayıda farklı bilgi ve beceriyi aslında bünyesinde barındıran bir sektör.
‘AİDAT GİDERLERİNİN YÜZDE 65’İ PERSONEL GİDERLERİ’
Gayrimenkulle bağlantısı açısından baktığımızda doğru yönetilen sitelerin değerlerinin gayrimenkulün fiyatlarına da olumlu yansıdığını söylemek mümkün. Aidat giderleri kapsamında giderlerin önemli bir kısmı ki yaklaşık yüzde 65’i personel giderlerinden oluşmaktadır. Bununla beraber yüzde 10-15'i elektrik ve ortak alan giderleri, bu kadarlık bir kısmı daha bakım ve onarım giderleri gibi masraflar çerçevesinde gerçekleşmektedir.
‘ASGARİ ÜCRET ARTIŞI VE ENFLASYON ZAMLARA NEDEN OLUYOR’
Gerek asgari ücretteki artış, gerekse de enflasyon artışı ister istemez aidatların da belli sitelerde belli dönemlerde zamlanmasına neden oluyor.
Avrupa’dan farklı olarak maalesef tesislerimiz ve sitelerimiz son yıllarda ortak alan maliyetleri çok yüksek olacak şekilde inşa edildi. Büyük havuzlar, sosyal alanlar, peyzaj giderleri, belki de çok etkin ve verimli kullanılmayan birçok ek tesisler maalesef sitelerde yer aldı ve bunlar da bazı siteler için özellikle aidatları kira bedelleri ile yarıştırır hale geldi. Büyük siteler dışında sınırlı bloklu hatta tek bloklu rezidanslarda yapılan alanlar, işletme maliyetlerini önemli bir derecede artıyor.
İstanbul’da geniş alana yayılmış müstakil yapıların olduğu sitelerde ve gerçekten ortak alanlarında çok sayıda tesisin olduğu yerlerde yüksek aidat oranları ile karşılaşabiliyoruz. Bu alanlar büyüdükçe personel ihtiyacı arttığı gibi Çevre, bakım gibi maliyetlerde de büyük artışlara ihtiyaç duyuyor.
AİDAT ARTIŞINDA ‘KİRA’ DETAYI!
Genel anlamda aidatların olmasını beklediğimiz oranlar oradaki taşınmazların kiralarının yüzde 15’i seviyesinde olmasıdır. Buradaki giderler bazen doğru hesaplanmadığı gibi bu siteleri yöneten kişi ya da kişilerin başka amaçlarla ve ek gelirler elde etmek suretiyle yüksek oranlarda aidatlar topladığına da şahit oluyoruz.
Hatta bazılarına mafya vari yapılan yöntemlerle kendilerini yönetime seçtiren kişiler çok sayıda mağduriyet yaşatıyor. Avans hesaplarında toplanan paralarla kaybolanlar veya denetim raporundan geçmeyen siteler hakkında her geçen gün farklı haberlere de şahit oluyoruz.
Toplu yaşamın vazgeçilmezi olan site yönetimlerinin belli bir standarda kavuşması aynı zamanda yönetim faaliyetlerinde bulunacak kişilerin mesleki yeterlilik belgesine sahip kişilerden oluşması aynı zamanda bu firmaların belli bir teminat ödeyerek kapasitelerine göre yetkilendirilmesi toplu yaşamlarda yaşamı kolaylaştıracak malikler açısından da suistimallerin önüne geçilmesine fayda sağlayacaktır.”
