Ofis yatırımı için tamam mı, devam mı?

DUYGU ERDOĞAN - Pandemi dönemi, gayrimenkul piyasasında ofis alanına çok sert etkiler yaptı. Uzaktan çalışma imkânı, operasyonel açıdan maliyetleri düşürücü etkisiyle ofis alanlarını küçülttü. Konut arzının yüksek olduğu normalleşme döneminde ise imkanı olanlar ofis bloklarını konuta çevirme yoluna gitti.

Ancak araştırma şirketleri ve inşaatçılar, piyasadaki bu daralmanın ani ve sert bir tepki olduğunu, yeni ofis ihtiyacının İstanbul Finans Merkezi ile sunulacak yeni üretime rağmen devam edeceği görüşünde. Bu kapsamda özellikle şirketlerin, firmaların, kurumların eski ve elverişsiz ofis kullanımının ağırlıkta olduğu, modern ve akıllı sistemlerle yeni yapılara ihtiyacın sürdüğü ifade ediliyor. 

Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, İstanbul’da nitelikli ofis arzının hâlâ yetersiz olduğuna dikkat çekerken, ancak buna karşın Moody’s Analytics tahminlerine göre, 2022 – 2026 döneminde Avrupa pazarında İstanbul’un yüzde 7.1 oranıyla ofis kullanımlı iş büyümesinde birinci sırada olacağı öngörüsünün hakim olduğunu söyledi.

Dünyada da yatırımcılar bir taraftan ofis alanlarında pandemi ekseninde tüketici bazlı değişimler, diğer taraftan ise yeni yatırımların azlığı endişesi ekseninde kalmış görünüyor. PwC ve Urban Land Institute tarafından yapılan ortak bir anketin sonuçları da bölgede ofis yatırımı hakkındaki görüşlerin kısa vadede ikiye ayrıldığını gösteriyor. Buna göre ofis sektöründe bir ‘bekle ve gör’ politikası güdülürken, bazı katılımcılar yeni ve esnek modeller konusunda hevesli iken, bir kısmı ise toplam talepte kaçınılmaz bir daralma öngörüyor.

‘Arz kıtlığı olur mu?’

Tuğra Gönden, ofis arzının şehir nüfusuna oranına bakıldığında Münih’de kişi başına düşen ofis alanının 15 metrekare, Paris’te 10.6 metrekare, Berlin’de 5.4 metrekare, Londra’da 2.96 metrekare iken İstanbul’un 0.42 metrekare ile listenin sonunda yer aldığına dikkat çekti.

2013 yılında metrekare başına 45 dolar olan birincil kiraların bugünlerde 25 dolarlara kadar gerilediğine de vurgu yapan Gönden, “Aslında bu durumun ana sebebi geçmiş yıllarda ofis arzının 10 yıldan az bir sürede dört katına çıkması ve talebin aynı hızda sürmemesi oldu. Şu anda yaşanan konut sorununda da zamanında ‘konut balonu’ oluştuğu ve daha fazla arz yaratılmaması yönündeki söylemlerin ardından bugün çok ciddi bir konut arzı kıtlığı içerisindeyiz. Aynı söylemler ofis alanları için dile getiriliyor fakat ofis yatırımlarının bugün azalması ileriki dönemlerde aynı konutta olduğu gibi ofis arzı kıtlığına sebep olacağı görüşündeyiz” dedi.

Mevcut ofislerde boşluk oranlarının pandemi öncesi döneme oranla (2019) 5 puan azalarak yüzde 20’lere gerilediğini belirten Gönden, kiralarda ise sadece TL bazında değil dolar bazında da bir miktar artış yaşandığını kaydetti. Gönden, “Anadolu ve Avrupa bölgesinin en önemli bölgelerinde boşluk oranlarının azalıp, kira bedellerinin yukarı yönlü hareket etmesi diğer tüm bölgelerin kira oranlarının yükselmesini tetikliyor. Sonuç olarak tüm bu veriler bize gösteriyor ki ofis alanlarına olan talep hala var ve yüksek” diye konuştu.

Sürdürülebilirlik etkeni

Uzun vadede şirketlerin kurumsal stratejilerinde yatırım yapmayı düşündükleri gayrimenkuller için sürdürülebilirlik katkısını önceleyeceklerine dikkat çeken KPMG Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri / Denetim ve Güvence Hizmetleri Şirket Ortağı Hakkı Özgür Sıvacı, “Buna göre hareket eden, planlar geliştiren gayrimenkul tedarikçilerinin öne çıkacağını söyleyebiliriz. Ellerindeki ve yeni inşa ettikleri gayrimenkul portföyünü sürdürülebilirlik çerçevesinde dönüştüren ve inşa eden firmaların öne çıkarak ofis arzına katkıda bulunacağını düşünüyoruz” dedi.

‘Nitelikli ihtiyaç büyüyor’

İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, Türkiye’nin teknolojiyle, sanayi üretimiyle, tedarik gücüyle dünyaya daha çok açılmaya başladığı bir dönemde çalışma hayatının pandemi ekseninde bir değişim göstermesine rağmen modern ofis ihtiyacının sürdüğünü ifade etti.

Durbakayım, “İş hayatı normale dönüyor. Uzaktan çalışma bazı alanlar için sürebilir ama dünyaya bu kadar açılan ve gelişimi hızla devam eden bir ülkede nitelikli ofis ihtiyacı da sürecek. Doğru lokasyonda doğru ihtiyaca yönelik ofis açığı bundan sonra özellikle büyüyecek. Ofis arzı bir anda hızlı durdu. Bu sürerse ofiste yeni üretim eksikliğini de göreceğiz” dedi.