7 soru 7 cevap: Kira zammı için sınır çiziliyor!
27.04.2023 - 07:00 | Son Güncellenme:
Konut kira zam oranlarını yüzde 25 ile sınırlayan ve temmuz ayında son bulacak düzenlemenin uzatılması gündemde. Bir yıl daha uygulamada olabilecek düzenlemeyle emlak alanında yaşanabilecekleri Avukat Çiğdem Kezer ile konuştuk.
DUYGU ERDOĞAN - Konut kiralarında son iki yıldır dikkat çeken artışlar ev sahipleri ile kiracılar arasında anlaşmazlıkları da beraberinde getirdi. Yüksek seyreden enflasyon nedeniyle daha önce TÜFE ortalamasına göre belirlenen konut kira zam oranları, hükümetin yaptığı düzenleme ile Haziran 2022 ile Temmuz 2023 tarihleri arasında en fazla yüzde 25 olarak uygulanıyor. Geçtiğimiz günlerde yüzde 25 sınırlamasının devam edeceği sinyalini veren Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un ardından önceki gün de Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, temmuzdan sonra kira zamlarında yüzde 25 artış sınırı süresinin uzatılacağını, fahiş artışlar yapanlara ise çeşitli cezai yaptırımların uygulanacağını ifade etti.
Konut kira zam oranlarında yüzde 25 sınırlamasıyla birlikte ev sahipleri çeşitli nedenlerle kiracılarını evden çıkarmaya, ya da daha yüksek zam beklentileriyle sıkıntılar oluşturmaya başlamıştı. Son bir yıldır mahkemelerde bu nedenle açılan dava sayıları da katlanmıştı. Kiracılar, kiralık konut bulmakta zorlandıkları, taşınma maliyetinin artışı nedeniyle daha yüksek zam oranlarına da razı olmuştu. Bir yıl daha uygulanacak düzenlemeyi Gayrimenkul hukuku uzmanlarından Avukat Çiğdem Kezer ile ele aldık.
***
1- Zam oranının sınırlandırılması ardından ev sahibi ve kiracılar arasında dava süreçlerinin arttığı görüldü. Uygulamanın devam etmesi iki taraf için bir yıl daha mümkün olabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen düzenlemeye göre, 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde yüzde 25’ten fazla kira artışı yapılamayacak. Bu husus kiracılar ile mal sahipleri arasında kira bedeli konusunda varolan uyuşmazlıkları azaltmadığı gibi mülkünü daha yüksek kiraya verebilmek için kiracısının tahliyesini isteyen mal sahiplerinin sayısını artırdı. Kiracısını tahliye etmek için mal sahibi tarafından kiracısına karşı ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarının sayısının bir önceki yıllara göre yaklaşık 2 kat arttığına şahit olduk. Tabii bu geçici düzenlemenin uzatılması mümkündür.
2- Yüzde 25 sınırlamasından farklı olarak iki taraf arasındaki anlaşmazlıkları azaltabilecek bir uygulama öneriniz olur mu?
Önerim, kira artışları ile ilgili olarak ilçelere göre belirlenecek rayiçlere göre artışların yapılmasının, artış oranlarının ona göre belirlenmesinin daha hakkaniyetli olacağıdır. Dolayısıyla yine geçici düzenleme ile 1 Temmuz 2023 sonrası uzatılacak süreden sonra bu konuda belirttiğimiz şekilde bölge veya ilçelere göre kira bedelleri tespit edilerek de uygulama yapılabilir. Geçici düzenleme işi fırsatçılığa çeviren ve fahiş kira bedelleri talep eden mal sahiplerinin önünü keserken belirlenen kira rakamının da piyasa koşullarına göre hakkaniyetli tespit edilmesi gerekmektedir.
3- Düzenleme devam etmesi durumunda hangi zaman dilimini ve kimleri kapsayacak?
Geçici düzenleme 1 yıl daha uzatıldığı takdirde 1 Temmuz 2024 tarihine kadar biten ve yenilenen kira sözleşmeleri için geçerli olacaktır.
4- Eğer ev sahipleri bu oranın üzerinde zam talep ederse kiracılar neler yapabilir?
Buna göre ev sahipleri bu oranın üzerinde zam talep ettikleri taktirde kiracılar yüzde 25 artışlarını yaparak kontratlarına devam edebilirler. Bu durumda sadece beşinci yılını dolduran kiracılar için mal sahiplerinin kira tespit davası açarak kirayı yükseltme hakkı var.
5- Ev sahibi ve kiracı farklı bir oranda anlaşmaları durumunda kendi belirledikleri zam oranını uygulayabilir mi?
Ev sahibi ile kiracılar sözleşmede farklı bir oranda artış konusunda anlaştıkları takdirde arada da hiçbir ihtilaf söz konusu olmadığı durumda kendi belirledikleri zam oranını uygulayabilirler. Fakat ihtilaf söz konusu olduğunda kiracının yeni kira zam döneminde yüzde 25 zamlı olarak kira bedelini ödeyip ödemediğine bakılacaktır.
6- Eylül ayı itibarıyla ev sahibi kiracı arasındaki davalar için önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekecek, yüzde 25 zam düzenlemesi bu dönemde arabuluculara nasıl yansır?
Arabulucuya başvuru şartı en azından tarafları bir kere daha ortak noktada buluşturmak konusunda etkili olacaktır. Yargıdaki iş yoğunluğunu da özellikle kira tespit davalarında ortalama yüzde 50-60 oranında azaltacağını düşünüyorum. En azından birbirini yıpratan ve hukuki olarak karşı karşıya gelen kiracı ile mal sahiplerini arabulucu marifetiyle taleplerinde ortak noktada buluşmalarını sağlayabilir.
7- İş yeri kira zamlarında bir sınırlama bugüne kadar olmadı; iş yerleri için de uygulanabilir mi?
11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde geçerli olan düzenleme sadece konutlar için geçerli olup iş yerleri için geçerli değildi. Uzatılması planlanan geçici düzenlemenin yine konutlar için geçerli olacağını, iş yerleri için geçerli olmayacağını düşünüyorum. Bu durumda iş yeri kiraları bakımından kanunda yer alan TÜFE oranındaki artış kuralı uygulanmaya devam edecektir.
