Dönüşüm geciktikçe fiyatlar yukarı çıkar

Daha önce ‘Şelale’ markasıyla yüzlerce konut üretti. Ama, asıl çıkışı, şirketinin ismini, yani Dap’ı kullandığı projelerle Şelale markası arasında yer alan Dragos Royal Towers ile oldu. Dubai’deki yelken otelin birebiri olan bu projeyi, 120 ve 140 metrelik iki kuleyle Dap Royal Center izledi.?Ardından Dubai emiri El Maktum’un İstanbul’a yapmak istediği burgu kule mimarisini uyguladı. Sonra dalgalardan esinlendi. Şimdi, yerçekimine meydan okuyan bir binanın hayalini kuruyor. Ama, ayakları yere sağlam basıyor. İşini, sevdiği diğer şeylerin önüne koyacak kadar önemseyen Ziya Yılmaz, geceleri başucunda hesap makinesi uyuyan ve kafasına projeyle ilgili bir sorun takıldığında derhal uyanıp hesap yapan birisi.Türkiye için de hesapları var. Mesela, yabancıya satışın önündeki engellerin kaldırılmasıyla elde edilecek gelirin dönüşüm kentsel maliyetini karşılayacağını düşünüyor. Hatta cari açığın çözümünde bile bunu etkili bir araç olarak görüyor. Dönüşümü de yabancıya satış gibi önemseyip ekliyor: “Dönüşüm olmazsa İstanbul’da fiyatlar yükselir.”

Siluet tartışması
TARİHİ KORUYALIM, YA GELECEK NE OLACAK?
Araplarla çalışırız; ‘Araplar, Türkiye’yi istila ediyor’ denilir. Avrupalılarla çalışırız; ‘Türkiye satılıyor’ denilir. Bu duruşlara çok karşıyım ben. Artık, 25-30 yıl öncesindeki Türkiye değiliz. Her şeyiyle hızlı büyüyen bir ülkeyiz. Bizler de dünya standartlarının üzerinde binalar yapıyoruz. Üstelik, yapılarımızın renginden dokusuna kadar İstanbul’u daha da güzelleştirmelerini istiyoruz.
Tabii ki tarihe sahip çıkacağız. Ancak, onu koruyalım derken, ya gelecek ne olacak? Onu yok etmeyelim. Dengeyi iyi sağlamak gerekiyor. Üstelik, bunu tarihe çok meraklı biri olarak söylüyorum.
Şunu da kabul etmek lazım: Bizde Roma’da, Venedik’te olduğu gibi binlerce yıllık sokaklar, caddeler yok. Yani, onlar gibi olamayız. Biz, ancak Hong Kong, Dubai gibi oluruz. Yani, modern şehirler kurmalıyız.

TÜRKİYE
Türkiye’nin en önemli sorunu
EN BÜYÜK SORUN, CARİ AÇIK
Türkiye, sorunlarını aşmayı bilen bir ülke. 10 yıl öncesini düşünün. Tamamen istikrarsız bir ekonomi.
Şu anda Avrupa ülkeleri sıkıntı ve hatta batma noktasındayken, sanayi yüzde 8-10 büyüyebiliyor. Türkiye, Çin’den sonra en hızlı büyüyen ülke konumunda. Yine de en büyük sorun, cari açık diyebilirim.

Yabancı
YABANCIYA SATIŞ, DÖNÜŞÜM MASRAFINI KARŞILAYABİLİR
Türkiye’nin bana göre en önemli sorunu olan cari açıkla mücadelede yabancıya mülk satışı en önemli araçlardan biri olabilir. Her bir konutu ortalama olarak 250 bin euro’dan hesaplarsanız... Su, elektrik, giyim, gıda ve daha pek çok harcamaları da göz önünde bulundurursanız kalıcı bir parayı çekmiş olacaksınız. Yıllık 10 milyar dolar kadar...
Ayrıca, ben bu satıştan, yani kalıcı paradan farklı bir açıdan da faydalanılabileceğini düşünüyorum. Türkiye, fayların üzerine kurulmuş bir ülke. Ve konut stoku da malum... Bu yapıyı değiştirebilmek için finansa ihtiyacımız var. Yabancıya mülk satışından elde edilecek gelir, konut stokunu yenilemek için de kullanılabilir.
Özellikle Arap ülkelerinden çok insanın gelmesini bekliyorum. Büyük bir sempati var Türkiye’ye. Ayrıca, Rusya, İngiltere, Fransa, Almanya ve İtalya merkez olmak üzere Avrupa’dan da talep olacağını düşünüyorum.
Bugün, büyük engellere rağmen toplu alımlar için bile ciddi ciddi müracaatlar oluyor. Ama, ciddi bir de indirim istiyorlar. Biz bunu tercih etmiyoruz, daha çok kişisel bazda satış yapmaya odaklıyız. Tüm satışlarımız içinde yüzde 25, İstanbul dışında yerleşik olan kesimedir. Bunların içinde Tokatlı da var, ABD’li de, Avrupalı da. Yüzde 12-13 gibi bir kısmı, doğrudan yabancıya satış oluşturur. Bu arada satışlarımız daha çok Dalga Kule, Dap Burgu ve Dragos Royal Towers projelerimizden oldu.
Tabii, bu orandaki satışlar ne bizim ne Türkiye için yeterli. Ve üstelik, potansiyelle karşılaştırıldığında çok düşük. İtalya’dan Fransa’ya ve hatta Dubai’ye kadar satış yapabiliriz. Ama, önce engeller kaldırılmalı.

Faiz artışı yaralar mı?
ÜSLUBUYLA YAPILSIN
Sektöre çok büyük zararı olur. Bir bakıyorsunuz iki üç yılda bir faizler çok düşürülüyor, ardından da yükseltiliyor. Bu, hem üreticiyi hem tüketiciyi yoruyor. Bankalar, yarış içine giriyorlar. Bir de bunları üslubuyla yapmaları lazım.

Üretici finansmanı yapmalı mı?
KENDİ KAYNAĞIMIZI YARATTIK
Bizler çok büyük projeler üreten isimleriz. Faiz artışı karşısında durmamız mümkün değil. Onların karşısında biz de kendi kaynaklarımızı yaratıyoruz. Aslında satışlar banka kredisiyle olmalı, ama, durum bu olunca, üretici finansmanı yapmaya da yöneliyor.

Fiyatlar şişti mi?
HERKES AHKÂM KESİYOR
Bilen de bilmeyen de bizim sektör için ahkâm kesiyor. Emin olun, sektör çok düşük kâr marjlarıyla çalışıyor. Öyle büyük arazi maliyetleri var ki, yıllık yüzde 3, 5 ve 7’lik kârlar söz konusu olan. En büyük kâr yüzde 10.
Ayrıca, Avrupafiyatlarını İstanbul ile karşılaştırın. Neredeyse yedi misli fark var.
Fiyatların düşme beklentisine gelince, arazi başta olmak üzere diğer maliyet kalemleri sürekli artarken fiyatların düşme şansı yok. Ancak, kentsel dönüşümün belirleyici olacağını söylemek mümkün. Dönüşüm geciktikçe fiyatlar yukarı çıkar. Çünkü, arazi yok...

Şehri yıkmak ve yeniden yapmak
DEPREM ÖNCESİNDE YAPILAN TÜM BİNALAR YIKILSIN
Çevre ve Şehircilik Bakanı olan Erdoğan Bayraktar, konut stokunu çok iyi bilen bir isim. Dönüşüm konusunda çok kararlı. Hükümet de öyle. Halk da gerçeği gördü ve artık o da dönüşüm istiyor.
Bugün Zeytinburnu’ndan Fikirtepe’ye, Beykoz’dan Sarıyer’e İstanbul’un neredeyse değişim gerektirmeyecek hiçbir noktası yok. Uzun lafın kısası, 1999 depreminin öncesindeki tüm binaların yıkılması lazım. Çünkü, hepsi eski yönetmeliğe göre yapıldı.

Kriz kapıyı çalar mı?
HAYIR, ÇALMAZ
Bence çalmaz. Dönüştürülmesi gereken ciddi bir konut stoku var. Zaten konutların yapımı tamamlanana kadar satmış oluyoruz. Yani, şu anda hiçbir sıkıntı yok. Bir de hükümet de bu sektörün üzerinde çok duruyor. Yani, Türkiye’de sıkıntı ortamı yaratabilecek herhangi bir şey gözlemlemiyorum.

Tehlike sinyalleri
ÖNÜMÜZ 20 YIL AÇIK
Her sektörde bireysel yönetim tarzından dolayı sıkıntılar olabilir. Tıpkı tekstil ya da başka sektörler için olacağı gibi. Bizim sektörün önü, daha 15-20 yıl açık. Çünkü, yapı stokumuz yenilenecek.

Arz ve talep
SATILMAYAN KONUT VAR MI?
Projelere bakın boş olan çok az konut görürsünüz. Bu durumda ben size soruyorum, satılmayan konut var mı?..

MESLEK
Mesleğim
GECE UYANIP HESAP YAPARIM
Ben işiyle yaşayan bir insanım. Hesap makinesi hep yanımdadır. Bazen gece uyanırım. Projelerle ilgili hesaplamalar yaparım. Bundan da mutluyum. Bugün birçok insan Dubai’ye binaları görmeye gidiyor. Ben de İstanbul için bunu yapmaya çalışıyorum.

Bu mesleği yapmasam..
PİLOT OLURDUM
Çocukken pilot olmak istiyordum. Çünkü, orduya çokmeraklıydım.

Gözbebeği proje
ÇOCUĞUM GİBİ
Her bir proje insanın çocuğu gibidir. Ama, hep, en son yaptığımın diğerinden üstün olmasını isterim.

İlk adımlar
GENLERİMDE VAR
Karadeniz insanının genlerinde var bu meslek. Bir şekilde bu mesleğin içinde buluyorsunuz kendinizi. Zaten Karadenizli ya gıdada ya da inşaattadır. Babam, taşocağı işletmeciliği yapıyordu. Çekmeköy’de kendisi için yaptığı bir bina vardı. Derken işler gelişti. Kardeşim, (Rafet Yılmaz) ile ilk büyük projemiz 1999 yılında 579 konutla Şelale Evleri oldu. Sonra diğerleri geldi.

Türkiye’ye proje
YERÇEKİMİNE MEYDAN OKUYAN BİR BİNA
Türkiye’de proje yapmak istediğim şehir kesinlikle İstanbul. Çünkü, bir dünya şehri. İstanbul’a hep dünyanın en güzel, en farklı binasını inşa etmek istiyorum. Mesela, yerçekimine meydan okuyan bir bina...

Dünyaya proje
ROMA İÇİN UÇUK KAÇIK
İstanbul kadar Roma’yı da çok ilginç buluyorum. Burası için de yine uçuk kaçık bir bina yapmak isterdim.

Bundan sonra
BİR EŞİ OLMAYACAK
İki proje üzerinde çalışıyoruz. Her ikisinin Türkiye’de ve hatta dünyada eşi benzeri olmayacak. Projeler hakkında bilgi veremem ama, yerlerini Çağlayan ve Maltepe olarak belirledik.

ÇOCUKLARIM: Üç tane kızım var.
ÇOCUKLUĞUM: Biraz ağır bir çocuktum.
BENİM ŞEHRİM: Roma’yı çok seviyorum.
HOBİ: Konut üretmek benim hobim.
VAZGEÇİLMEZ RİTÜELLER: Her sabah tüm gazeteleri okurum. 07:30 gibi evden çıkarım. 08:00, en geç 08:45 civarında işte olurum.
PAZARLAR: Özellikle son birkaç yıldır çocuklarla birlikte şantiyelerde dolaşıyoruz.
SPOR: Aram hiç iyi değil. Spor salonları yapıyoruz ama kendimiz yapamıyoruz.
İYİ Kİ BU KARARI ALMIŞIM: Görünen her şey, kararlarımın sonucu.
EKİBİMDE OLMAZSA OLMAZ: Çalışacağım insanların güvenilir olması lazım. Dürüstlük çok önemli. Hata yapabilir, ama bunu söyleyebilmeli.
ŞEYTANIN AVUKATI: Yıllardır aynı ekiple çalışıyorum. Çok iyiler. Hepsini dinlerim, farklı fikirler her zaman olur. Ama, ortaya çıkan ortak aklın sonuçlarıdır.

YAŞAM
Geçmiş ve mimari
SELÇUKLU GÜZEL AMA, YA MİLATTAN ÖNCE?..
Selçuklu çok güzel. Tartışmasız, bir o kadar da Osmanlı. Ama, dünya mimarisinde fotoğraf çok geniş. Mesela, ilk dönem kiliselere bakıyorsunuz; 30 metrelik bir taş oyularak yapılmış. Milattan öncesinden ya da hemen yakınlarındaki yıllardan bahsediyoruz. Hangi teknolojiyle, hangi teknikle yapılmış?..
Geçenlerde Roma’ya gitmiştim. Gördüğüm fotoğraf beni yine çok etkiledi. 100 yıllık kaldırımlardan geçiyorsunuz. Bir eczaneye giriyorsunuz. 500 yıllık bir dolap görüyorsunuz. Eczane olarak kullanılan yapı da bir o kadar eski. Ne yazık ki bizim ülkemizde böyle bir şey yok.

Hayran olduğu yapı
İLK GÖRÜŞTE...
Dubai’deki Burj Al Arab, yani Yelken Otel’e ilk gördüğümde hayran olmuştum. Zaten ben de Dragos Royal Towers’ta ondan esinlendim. Ama, daha pek çok yapıdan söz edebilirim hayran olduğum.

İlk para
TIR ŞOFÖRLERİNE MEYVE SATTIM
İlk paramı ilkokul 2’ye giderken kazanmıştım. Rize’deydik. Portakal ve mandaline bahçeleri yaygındır. Poşetlere mandalina doldurup tır şoförlerine satardım. Kimse beni zorlamamıştı böyle bir iş yapmaya ama, hoşuma gitmişti. İyi de para kazanıyordum. Bizi sevimli bulduklarından başımızı okşar, belki de evlat hasretini gidermek için bir de yanağımızdan öper, bir kuruşluk meyveye iki kuruş verip giderlerdi.

Keşke yapmasaydım
YANLIŞ YAPMAM
Ben, çok düşünerek hareket eden bir insanım. Kolay kolay yanlış yapmam. Felsefem, kendisine yapılmasını istemediğini bir başkasını yapmamaktır. İşte bu yüzden böyle bir şeyi hatırlamıyorum bile.

Bir gün mutlaka
KENDİMİ İHMAL EDİYORUM
İşimi asla ihmal etmem, ama kendimi ediyorum. İki şeyi seversiniz biri daha ağır basar. Ben de ağır basan, iş. O yüzden düşünmüyorum bu tür şeyleri.

Stres
MÜKEMMELLİYETÇİYİM
Ben çok mükemmelliyetçi biriyim. Sadece kendim değil, çevremdekilerin de hata yapmasını istemem. Kendimi yoruyorum. Hataya yer vermemek için de işe çok odaklanıyorum.

Emeklilik planı
EGE’DE DENİZDE
Öyle bir düşüncem yok. Biraz daha yaşlanınca daha çok denizde olmak istiyorum o kadar. Mesela, Ege’de.

Hayran olduğu mimar
GAUDI, ÇÜNKÜ ÇOK FARKLI
İspanyol mimar Antoni Gaudi’nin eserlerini çok beğeniyorum. Doğadan yola çıkarak ulaştığı heykelsi biçim çok farklı. Ben de projelerimde farklı olanı yapmaya, bir sanat eseri üretmeye çalışıyorum; belki de bu nedenledir.

Dostum
GÖSTERMELİK DOSTLUKLAR
İyi günde de kötü günde de yanında olandır. Para odaklı göstermelik dostluklara karşıyım. Bu dönemde tüm bunlar da biraz zor. Dolayısıyla dostum var ama, sayısı çok az.

En önemli tecrübe
BEŞ OXFORD DEĞERİNDE
Kağıthane’de yaptığımız Şelale Evleri, bizim için beş Oxford Üniversitesi değerindedir. 1999 yılında başladık. 2001’de kriz oldu. 29 ay gibi kısa bir sürede bitirdik. Orada gördüğümüz şey şuydu: Kesinlikle ve kesinlikle ayağını yorganına göre uzat. Fazla açılmamıştık. Açılan birçok insan sıkıntı yaşadı o dönemde. Hesabını kitabını iyi yapacaksın. Ekiple beraber hep mutfakta bulunacaksın. Yarım gün masadaysan, yarım gün arazide olacaksın. Ki, imalat hatası nedir, görebilesin.