Değerli konutta 2021 eşiği 5.2 milyon lira

Türkiye genelinde yaklaşık 150 bin konutu kapsayan değerli konut vergisi bu yıl ilk defa uygulanmaya gün sayıyor. Vergi için bu yıl son beyanname günü 22 Şubat Pazartesi. Verginin ödemesi ise iki taksitte yapılacak. İlk taksit bu ayın, ikinci de ağustosun sonuna kadar ödenecek.
Kanun çıkarken değerli konut vergisine tabi konutlar için değer sınırı 5 milyon lira olarak belirlenmişti. Ancak bu sınır, bu yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttı ve 5 milyon 227 bin liraya yükseldi. Peki değeri 5 milyon 227 bin lirayı aşan konutların, 5 milyon 227 bin lirayı aşan kısmı için ödenecek bu vergi için hesaplamalar nasıl olacak? Zira tek konutu olanlar başta olmak üzere bazı muafiyetler söz konusu. Üstelik konutu edinme tarihi, bu verginin mükellefliğinde önemli bir ayrıntı. Birkaç ortağın sahip olduğu konutlar için verginin nasıl hesaplanması gerektiği de ayrı bir husus.

Sistem Global Danışmanlık Ortağı Yeminli Mali Müşavir Necmi Ulus, tüm bu konulara, ayrıntılı örnekler ve hesaplamalarla açıklık getirdi.

Vergiye konu konutu bu yıl satanlar yine de vergiyi ödeyecek mi?

Mükellef Ayşe’nin, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli 3 adet taşınmazı var. Bu taşınmazlardan, birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 7.500.000 TL, ikinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 12.000.000 TL, üçüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 5.500.000 TL. Mükellef Ayşe’ye ait mesken nitelikli taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri kanunda belirtilen değeri aştığından söz konusu taşınmazlar değerli konut vergisinin konusuna girer. Dolayısıyla Ayşe’nin mükellefiyeti, takip eden yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlar.

Mükellef Ayşe 2021 yılına ilişkin değerli konut vergisi beyannamesini 2021 yılı Şubat ayının 20. günü sonuna kadar verir, verginin ilk taksidini şubat ayının sonuna kadar öder. Mükellef Ayşe 2020 yılı bina vergi değeri 12.000.000 TL olan mesken nitelikli taşınmazını 2021 Mayıs ayı içerisinde mükellef Fatma’ya satar. Bu durumda, mükellef Ayşe tahakkuk eden değerli konut vergisinin ikinci taksidini de ağustos ayı sonuna kadar ilgili vergi dairesine ödeyecek. Mükellef Ayşe, değerli konut vergisi konusuna giren söz konusu mesken nitelikli taşınmazını mükellefiyetinin başladığı 1 Ocak ile 20 Şubat arasında elden çıkarması durumunda da 20 Şubat 2021 tarihine kadar vermesi gereken beyannameye bu taşınmazını dahil edecek ve bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamını ödeyecek.

Vergi mükellefliği değeri sınırı aşan ikinci konutla başlıyor

Mükellef Özlem’in mesken nitelikli 3 adet taşınmazı var. Bu taşınmazlardan, ilkinin 2020 yılı bina vergi değeri 4.900.000 TL, ikincinin 2020 yılı bina vergi değeri 6.000.000 TL, üçüncünün 2020 yılı bina vergi değeri 6.500.000 TL. Mükellef Özlem’e ait birinci konutun 2020 yılı bina vergi değeri kanunda belirtilen değeri aşmadığından verginin konusuna girmez. İkinci ve üçüncü konutlar ise söz konusu değeri aştığı için verginin konusuna girer. Dolayısıyla mükellef Özlem’in mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 başında başlayacaktır. Ancak mükellefin değerli konut vergisinin konusuna giren birden fazla konutu olduğu için bunlardan bina vergi değeri en düşük olan taşınmaz, vergiden muaf olup mükellef tarafından (Ek 2A) ile bildirimde bulunulur.

Söz konusu taşınmazların bina vergi değerlerinin sırasıyla 5.145.000 TL, 6.300.000 TL, 6.825.000 TL olduğu varsayımıyla mükellef Özlem’in, 2021’de ödeyeceği değerli konut vergisi şöyle hesaplanır:

İlk mesken kanundaki sınırın altında kaldığı için vergi ve bildirime tabi olmaz.
Diğer meskenler arasında bina vergi değeri en düşük olan mesken vergiden muaf, EK-2A ile bildirime tabi olur.
Üçüncü meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) 6.825.000 TL.
Üçüncü mesken için uygulanacak değerli konut vergisi oranı binde 3.
Üçüncü mesken için ödenecek vergi tutarı [(6.825.000-5.227.000)x‰3] 4.794 TL.

‘Değerli’yi nasıl anlarız?

Değerli konut vergisi beyannamelerine, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerin belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belge de eklenecek. Vergi değeri, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için takdir olunan birim değerlere göre tespit edilecek arsa payı toplamından oluşur.

Müteahhit muaf ama arsa sahibi değil

Değerli konut vergisi mükellefiyetinde bazı muafiyetler var. Bunlardan biri müteahhitlere tanınan muafiyet. Şöyle örnek verelim:
Müteahhit Ahmet ile Mehmet şahsı arasında yüzde 60 müteahhit, yüzde 40 arsa sahibi paylaşımlı her biri 250 m2 net alana sahip 100 dairelik bina inşaatına ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır. İnşaatın bitiminde 60 daire müteahhidin, 40 daire arsa sahibinin olacaktır. Müteahhit Ahmet, kendisine kalan 60 dairenin 45’ini 2020 yılı içerisinde satar. Bu durumda müteahhide kalan 15 dairenin aynı yıl içerisinde bina vergi değerleri, kanunda yer alan tutarı aşmış olsa dahi söz konusu daireler ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği, kiraya verilmediği sürece değerli konut vergisinden muaf olur.

Arsa sahibi ise tamamlanan konutların tapusunu aldığı andan itibaren bu konutlar için vergi mükellefi haline gelir ve eğer bu konutların değerleri kanunda belirtilen eşiği aşıyorsa bunlar için oluşan değerli konut vergisini öder.

Her ortak kendi koşullarında ‘mükellef’

Mükellef Ahmet, Mehmet ve Hasan mesken nitelikli bir taşınmaza eşit oranlarda (1/3) paylı mülkiyet halinde sahip. Söz konusu taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 9.000.000 TL ve bu değer kanundaki sınırı aştığı için değerli konut vergisi mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 başından itibaren başlar.

Mükellef Ahmet’in, söz konusu meskendeki hissesi dışında bu vergiye tabi üzerine kayıtlı mesken nitelikli başka bir taşınmazı yok. Mükellef Mehmet’in 2020 yılı bina vergi değeri 5.500.000 TL olan, mükellef Hasan’ın ise 2020 yılı bina vergi değeri 6.500.000 TL olan ikinci bir taşınmazı var.

Ahmet, değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli tek taşınmazı olduğu için buradaki hissesine isabet eden vergiden muaf olur.
Mükellef Mehmet’in 5.500.000 TL bina vergi değerli taşınmazı ile mükellef Hasan’ın 6.500.000 TL bina vergi değerli taşınmazı, sahibi oldukları birden fazla mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük değerli taşınmazlar olduğu için, anılan mükellefler
bu taşınmazları ile ilgili olarak vergiden muaf olur ancak (Ek 2A) ile bildirimde bulunurlar.

Söz konusu paylı mülkiyete tabi taşınmazın bina vergi değeri, ilgili belediye tarafından 2021 yılı için 9.450.000 TL; vergi tarifesi ise değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri yeniden değerleme oranının yarısı oranında güncellenir. Buna göre, söz konusu taşınmaza ilişkin 2021 değerli konut vergisi şöyle hesaplanır:

Bina vergi değeri (2021 yılı değeri) 9.450.000 TL.
Değerli konut vergisi oranı, bina vergi değerinin 7.842.000 TL’si için 7.842, fazlası için binde 6.
Hesaplanan vergi tutarı [7.842 + (9.450.000-7.842.000)X‰6] 17.490 TL.
Mükellef Ahmet vergiden muaf.
Mükellef Mehmet tarafından ödenecek vergi tutarı (17.490/3) 5.830 TL.
Mükellef Hasan tarafından ödenecek vergi tutarı (17.490/3) 5.830 TL.

Yeniden değerleme devrede

Değerli konut vergisine ilişkin yasal düzenleme, vergiye tabi konutlarda eşik değeri 5 milyon lira olarak öngörmüştü. Ancak kanun aynı zamanda bu eşiğin her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmasını da içeriyordu. Bu nedenle 2020 yılında değeri 5 milyon liranın üzerinde olan meskenler vergileme kapsamına girmekle birlikte, 2021 yılı için vergilemeye esas alınacak asgari matrah 5 milyon 227 bin lira olacağı için, vergi değeri bu tutarın altında kalanlar vergilendirilmeyecek.

BİTTİ