‘Arsa ayarı konut fiyatını düşürür’

Duygu Erdoğan - Konut ihtiyacı giderek artıyor ancak yüksek fiyatlar ve krediye erişim zorluğu alım imkânını güçleştiriyor. Konut üretici firmaların büyük bir bölümünü temsil eden dernekler, devletin kiralamayı üstlendiği bir model ya da kamu – özel ortaklığı ile yeni üretimin çare olacağını ifade ediyor. Tüm bu ‘sosyal konut’ odaklı çalışmaların temelinde ortak sorun olarak gösterilen ‘arsa’ konusunda sektörün devletten beklentileri var. Buna karşılık üretimin daha kolay olacağı, ihtiyacın hızla karşılanacağı ifade ediliyor.

Her ne kadar bankaların konut kredisi faiz oranlarında bir miktar gevşeme olsa da genel ortalama yüzde 3’ün üzerinde bulunuyor. Tüketici için 1 milyon liralık bir konut kredisinin geri ödemesi 3.7 milyon lira oluyor. Yanı sıra konut fiyatlarının artış hızı azalsa da Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 3.5 milyon liranın üzerine çıktı. Yıllık 800 bin adedin üzerinde yeni konut ihtiyacı olan Türkiye’de yüksek fiyat ve faiz ortamında bu üretimin sürekli ötelendiği, ev sahipliği oranının ise düşmeye devam ettiği gözleniyor.

‘Toplumun yüzde 65’i için konut üretilemiyor’

Güvenli yapı ihtiyacı artmasına rağmen koşulların konuta erişimi güçleştirdiğini anlatan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, sektörün bu ihtiyaca cevap verecek büyüklükte olduğunu ancak bunu kamu - özel işbirlikleriyle harekete geçirmenin gerekliliğine vurgu yaptı.

Kumova, “Toplumun yüzde 65’ten fazlasını oluşturan orta gelir grubu, orta – alt gelir grubu ve alt gelir grubu için yeteri kadar konut üretilemiyor. Büyük şehirlerimizde arsa payı karşılığı kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahiplerinin talepleri yüzde 50 ve konumuna göre de daha üzerinde. Yüzde 50’lik bir pay ile kat karşılığı sözleşme imzalandığında, konutun maliyeti 2 katına çıkıyor. Bu gelir grupları için konut üretiminin yükü TOKİ’ye yüklenmiştir. Kamunun geliştireceği arsalar üzerinde özel sektörün imalat sürecinin tüm aşamalarını TOKİ kontrolü ve onayı ile yapabilir ve satış fiyatları da TOKİ ile geliştirici firma tarafından beraberce belirlenerek toplumun alt gelir gruplarına daha rahat konut üretebilir” dedi. 

Konut kredisi faiz oranlarının makul seviyelere düşmesi için de bir öneri sunan Kumova, “Bugün bakıldığında tüm bankaların elinde düşük faizli (yüzde 7 - yüzde 9) ve uzun vadeli devlet tahvilleri bulunmaktadır. Bankaların elinde yüklü miktarlarda bulunan bu tahvillerin getirisi oldukça düşük. Oysa Merkez Bankası bu tahvillerden sadece 200 milyar liralık bir kısmını bankalardan alarak bankalara konut kredisinde kullanılmak üzere kaynak oluşturabilir” diye konuştu.

“Kiralar yarı fiyatına inebilir”

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER), erişilebilir konut sorununu son yıllarda gündemde tutarak, bunun için çalıştıkları ‘Yeni Konut Modeli’ni uygulamaya almak istiyor. GYODER Başkanı Neşecan Çekici, barınma sorununun tüm dünyada 1.6 milyar insanı etkilediğine dikkat çekerken, Türkiye’nin uygulamaya alabileceği bu modelin dünya çapında da bir örnek olabileceğini anlattı. Çekici, “Bu modelin temel amacı, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak. Şu anda Türkiye’de arsa maliyetleri, toplam maliyetin yüzde 50’sine, hatta bazı yerlerde yüzde 70’ine denk geliyor, bu oran Avrupa’da ise yüzde 20 civarında. Devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilerine belli bir dönemde Kamu–Özel İşbirliği Yöntemi ile verilirse ve kirada belli üst limitler konulabilirse on binlerce düşük kiraya sahip konut üretilebilir. Bu model arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürüyor. Kamu ve özel sektör iş birliği modeliyle kullanıma açılacak arsalarda konutların üretilmesi sağlanırken, arsaların mülkiyeti de devlette kalıyor. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli modellerle destekledik. Bu modelde devletten bir tek şey istiyoruz, arsa.”

Maliyet düşürücü adımlar ne olmalı?

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, devam eden konut sorununun 2025 yılının da gündemi olacağını öngördüklerini belirtirken, üreticilerin yüksek maliyetler; tüketicilerin ise yüksek fiyat ve faizlerle mücadele edeceğini dile getirdi. Keçeli, “Durgunluğu ve üretimdeki düşüşü düzeltmek için hem kamu, hem de sektör paydaşları tarafından yapılması gerekenler var. Kamu tarafında arsa temininde kolaylık sağlanması, faiz oranlarının düşürülmesi, vergi indirimleri, kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılması adımları atılabilir. Sektör paydaşları ise çözüm için müşteri odaklı projeler üretmeli, çevre dostu sürdürülebilir projeler ve maliyet düşürücü adımlar atmalı. Kentsel dönüşüm finansmanı için Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF) önemli bir araç olabilir” diye konuştu.