55 bin dolara ABD'de konut!

Mortgage krizinin derinleşmesinin ardından durgunluk tehlikesiyle karşı karşıya kalan ABD’de konutlar kelepir fiyatına satılıyor. Emlak fiyatlarının hızla düştüğü ülkede 55 bin dolara ev almak mümkün. Emlakçılar, “ABD’den ev almanın tam zamanı” diyor.


Subprime mortgage krizin patlak verdiği geçen yıldan bu yana ABD’de emlak piyasası en zor günlerini yaşıyor. Mortgage kredisi taksitlerini ödeyemediği için icraya düşen milyonlarca konut var. Subprime mortgage krizi nedeniyle büyük zararlara uğrayan ya da iflasın eşiğinde olan birçok banka ve finans kuruluşu bulunuyor. Finansal dalgalanmanın ABD’ye faturasının 600 milyar dolar olacağı tahmin ediliyor. İcraya düşenler de dahil olmak üzere satılmayı bekleyen pekçok konut var.

ABD’deki mortgage krizi, yatırım yapmak isteyenler için büyük bir fırsat sunuyor aynı zamanda. Emlak fiyatlarının her geçen gün düştüğü ülkede artık ev sahibi olmak hiç de zor değil. Öyle ki Türkiye’den daha çok işadamları ve sanat dünyasından isimlerin ev aldığı ABD’de artık küçük bir yatırımcının ev sahibi olması mümkün...


Florida’da fiyatlar dip yaptı

Birkaç yıl öncesine kadar inşaat sektörünün en hareketli olduğu ve çok sayıda yeni konutun yapıldığı Florida krizden en fazla etkilenen eyaletler arasında bulunuyor.

Miami’de emlakçılık yapan Seven Hill Ofisi’nden Mehmet Özkurt, Florida’da konut fiyatlarının yüzde 30-35 düştüğünü söylüyor. Piyasada 3-4 yıl öncesinin yaklaşık 5 katı satılık ev olduğunu belirten Özkurt’un söylediğine göre Florida’da icralık olan konutların fiyatı ise yarı yarıya düşmüş durumda. California’nın bazı yerlerinde ise yüzde 70’leri bulan indirimlerle konut fiyatları dibe inmiş durumda.

İcraya düşen konutların sayısında her geçen gün artış olduğunu kaydeden Özkurt, 2 milyon konutun daha icraya düşeceği beklentisi olduğundan sözediyor. Özkurt, krizi fırsat gören Türkiye’den birçok yatırımcının Florida’ya yatırıma yöneldiğini söylüyor. Özkurt, daha çok Florida-Miami’de ev alan Türkiye’den yatırımcıların son dönemlerde konutun yanı sıra ticari gayrimenkullere rağbet gösterdiğinden sözediyor. Örneğin Özkurt, Türkiye’de özel okul zinciri olan bir yatırımcının Florida’da 20-30 daireli bir apartman kompleksi alıp buraya özel okul açmak istediğini söylüyor. Yine Özkurt’un açıkladığına göre başka bir yatırımcı ise yaklaşık 15-20 milyon dolarlık AVM (alışveriş merkezi) yatırımı yapmak için yer arıyor. YTL’nin dolar karşısında güçlenmesinden dolayı Türkiye’den birçok yatırımcı için ABD’de kolaylıkla gayrimenkul alma imkanı olduğunu belirten Özkurt, “Şu an yatırım yapmak için mükemmel bir dönem” diye konuşuyor.

55 - 65 bin dolara ev

Emlak fiyatlarının son derece ucuz olduğu Florida’da merkeze yakın yerlerde 1 oda ve banyodan oluşan 60-70 m2 büyüklüğünde bir apartman dairesini 55-65 bin dolara almak mümkün. Özkurt, bu apartman dairesinin Florida’da şehir merkezinde 900-bin dolara kiraya verilebileceğini söylüyor.
Fiyatı bir 1 milyon doları bulan müstakil konutlar ise 20-30 bin dolardan kiraya veriliyor. Florida’da bir-iki katlı bitişik iki-üç binanın olduğu, büyüklükleri 170-180 m2 geçmeyen townhome’ların fiyatı 100-400 bin dolar arasında bulunuyor. Deniz manzaralı olanlarda ise fiyatlar 1 milyon dolara kadar çıkabiliyor. Özkurt’un söylediğine göre 100 bin dolara satın aldığınız bir townhome’u bin-bin 100 dolara kiraya verebiliyorsunuz.

20-30 daireli, tek bir sahibinin olduğu condo denilen bitişik apartman komleksleri ise yaklaşık 1.5 milyon dolara satılıyor. Bu tip apartmanları kolaylıkla kiraya verme ve her bir daire için tek bir mortgage kredisi çekme imkanı bulunduğunu belirten Özkurt’a göre apartman dairelerine yatırım son derece karlı. Miami civarında arsaların m2 fiyatı 2 bin 500 dolardan başlayıp 4 bin dolara kadar çıkıyor. Örneğin Özkurt’un söylediğine göre Miami’de bir bankanın elinde icraya düşen 750 m2 büyüklükteki bir dükkanın satılık fiyatı 1 milyon dolar.
İcralıkların en fazla olduğu eyaletler.

Fiyatların daha da düşmesi bekleniyor

Şu an mortgage faiz oranlarının son 30-40 yılın en düşük seviyesinde olduğunu belirten WEC (World Estate Center) Florida ofisinde emlak brokerlığı yapan Ali Azak ise, “Emlak fiyatlarında yüzde 30-40 seviyesinde düşmesine rağmen emlak alımları en düşük oranlarda görülüyor. Alıcılar fiyatların daha da düşeceği beklentisiyle alımlarını erteliyorlar” diyor.

Bankaların mortgage kredilerini ödemeyenlere kolaylık sağlamak için çeşitli yöntemlere başvurduğu söyleyen Azak, bankanın borcunu ödeyemeyen ev sahiplerine evin satış fiyatını düşürerek satmasına olanak tanıyan short sale (kısa satış) denen bir piyasanın oluştuğunu anlatıyor. Subprime mortgage krizden dolayı şu an ABD’de ev almak isteyenler için koşulların son derece elverişli olduğunu söyleyen Azak’a göre hacizli ev satışlarının yoğun olduğu Florida, California, Georgia, South Carolina, Las Vegas, New Hempshire gibi eyaletlere yatırım yapmak son derece karlı. “Bu eyaletlerde yapılacak alımlar ne olursa olsun-ev, işyeri, butik plaza- yatırımcılara ilerde yıllarda büyük karlar sağlayacak” diyor.

Emlak piyasası durma noktasında...

ABD’de emlak piyasasının durma noktasına geldiğini söyleyen Miami’de emlak satışı yapan Acar Holding’in Genel Koordinatörü Tuğba Ensari ise doların dünya piyasalarında değer kaybetmesi nedeniyle Avrupalı ve Rus yatırımcıların ABD’ye yoğun bir talep gösterdiğini dile getiriyor.
Şu an piyasanın yüzde 100 alıcı lehine olduğunu belirten Ensari, “Piyasada alıcı için çok fazla seçenek var. Bu nedenle iyi pazarlık koşullarıyla uzun vadeli yatırımlar için büyük bir fırsat söz konusu” diyor.
Ensari, yatırımcılara ABD’nin yeni bankacılık ve ticaret merkezi olmaya aday Miami’ye yatırım yapmalarını öneriyor. Ensari’nin söylediğine göre Miami’de konut fiyatları 150 bin dolardan başlayıp 3 milyon dolara kadar çıkabiliyor. Ensari’ye göre, New York, Chicago, Las Vegas ve San Francisco her zaman yatırımcısına kazandıracak cazip yerler arasında bulunuyor. Konut dışında kira getirisi ve prim potansiyeli yüksek ofis ve mağazanın yanı sıra arsaya yatırım da son derece karlı.

Buralar krize rağmen prim yapıyor

Emlak piyasasından etkilenen eyaletlerin başında California ve Flori’danın geldiğini söyleyen Seven Hills Emlak Ofisi’nden Erdem Altıok da Fransa, İlgiltere ve İtalya’dan birçok yatırımcının ipotekli evleri topluca satın alarak büyük karlar sağladığını belirtiyor. Altınok, California ve Florida’nın aksine McAllen-Texas, El Paso, Albuquerque, Salt Lake City, Syracuse, NY, San Antonio, Rochester, NY, Boton Rouge, Fort Worth Arlington, Birmington, Alabama gibi ABD’nin güneydoğu eyaletlerinde ise konut fiyatlarındaki yükseliş trendinin devam ettiğini dile getiriyor.
Örneğin Altınok’un söylediğine göre Florida’nın Miami şehrinde 150 m2 büyüklüğündeki bir apartman dairesinin fiyatı şuan 150-350 bin dolar arasındayken aynı ev, Los Angeles’ta 500 bin-1.5 milyon dolardan satılıyor. Yine aynı büyüklükteki daire New York’ta (Manhattan) ise 750 bin -3 milyon dolar arasında değişen fiyatlara gidiyor.


Alım için önerilen bölgeler
Konut fiyatlarındaki düşüşe rağmen Florida’ya yatırımın uzun vadede kazandıracağını söyleyen Altınok’a göre ABD’nin en çok prim yapan güneydoğu eyaletlerinde de yatırım yapmak son derece mantıklı. Altınok’un önerdiği yerlerdeki emlak fiyatları ise şöyle: Alabama’da ortalama ev fiyatları 165 bin, Rochester, NY’de 116 bin, El Paso, Texas’ta 124.4 bin, Syracuse, NY’de 117.5 bin, Salt lake City, Utah’da 186 bin, Forth Worth-Arlington 127 bin ve Baton Rauge’de ise 170 bin dolar civarında. ABD’den konut alacaklara mortgage kredisi almalarını öneren Altınok, “Nakit parası olanlar pazarlık şansları yüksek olduğu için daha cazip fiyatlara konut sahibi olabilirler fakat bana kalırsa morgage almak belli bir peşinattan sonra daha mantıklı. Elinizdeki nakit parayla peşinat vererek birden çok konut almak mümkün” diyor. Konut almak isteyen yabancı bir yatırımcının kredibilitesinin önemli olduğunu işaret eden Altınok, ev almak isteyenlerin peşinat miktarlarını da artırmaları durumunda daha iyi koşullarda mortgage kredisi alabileceğini vurguluyor.

Piyasayı alıcılar yönlendiriyor

California’da emlakçılık yapan Neslihan Yılmaz ise yaşanan krizin en fazla vurduğu eyaletler arasında olan California’yla ilgili olarak, “California, bankaların el koyduğu konutların en fazla olduğu eyaletler arasında. Emlak fiyatları son bir yılda yüzde 20-30 civarında düştü. Şu an icralık olan konutları ise değerlerinin yüzde 30-38 altında rahatlıkla satın alabiliyorsunuz” diyor.

California’da şu an tamamen alıcıların piyasayı yönlendirdiğini söyleyen Yılmaz, “Ev sahipleri mecbur kalmadıkça evlerini satmıyorlar. Çünkü alıcılar için şu an çok fazla seçenek var. Ancak icralık olanlar ya da ABD’de yaşanan krizden dolayı işlerini kaybedip başka bir şehre taşınmak zorunda kalanların satıyor” diye konuşuyor.
California’da satılmayan binlerce konut olduğundan sözeden Yılmaz, alıcıların fiyatların düşeceği beklentisi konut satın almak istemediklerini belirtiyor. Ev satın almak yerine kiralık konutları tercih ettiğini söyleyen Yılmaz, icralık konutları elinden alınanların da kiraya çıkmaları nedeniyle kiralıklara talep artığını anlatıyor. Talebin etkisiyle son bir yılda kiralık fiyatları yüzde 25 artmış. Yılmaz, ABD’nin gelişmekte olan eyaletlerin aksine New York gibi yerleşimin oturduğu büyük eyaletlerde fiyatlarda ise çok fazla düşüş olmadığı da dile getiriyor.

California’da condo’lardaki bir odalı dairenin fiyatı 300 bin, 3 odalı olanların ise 500 bin dolardan başlıyor. Bir odalı apartman dairesi 700, üç odalı olanı ise bin 200 dolardan kiraya vermek mümkün. Tek katlı müstakil evlerin fiyatı ise 500 bin dolardan başlayıp 30 milyon dolara kadar çıkıyor. Müstakil evler ise bin 400 doların altında kiraya verilmiyor.

Townhome’ların fiyatı 400-500 bin dolardan başlayıp 1 milyon 200 bin dolara kadar çıkıyor. Meno Park, Saratoga, Los Altos ve Atherton gibi şehirler California’daki fiyatların en yüksek olduğu yerler arasında bulunuyor. Örneğin Atherton’da en küçük bir konutun fiyatı 2 milyon dolardan başlıyor.


Yılmaz en küçük dairenin büyüklüğünün 60 m2 civarında olduğu apartman komplekslerinin 1 milyon 200 bin dolardan satıldığı belirtiyor. Müstakil evlerin fiyatı ise 800 bin dolardan başlayıp 2 milyon dolara kadar çıkıyor. Güney California’da Del Mar, en çok prim yapan şehir. Kuzey California’da ise, Santa Clara, San Mateo en çok prim yapan şehirler arasında bulunuyor. Örneğin fiyatların daha uygun olduğu San Mateo’da 9-10 yıllık, bahçeli daha geniş bir konut 700 bin dolara satın alınabilir.

California’ya bağlı San Francisko’da ise krize rağmen konut fiyatları bir hayli yüksek. Yılmaz’n söylediğine göre burada daha küçük m2’lerde olmasına rağmen 1 odalı apartman dairesinin fiyatı 800 bin dolardan başlayıp 1 milyon doların üstüne kadar çıkabiliyor. Şehrin dışında bulunan müstakil tarzdaki evlerin fiyatı ise 1 milyon 200 bin dolardan başlıyor.

Kuzey California’da örneğin 800 m2 büyüklükteki bir arsanın fiyatı 500 milyon dolar. Yılmaz’ın söylediğine göre eğer bu arsanın üzerine 3 odalı müstakil bir ev yapmak istiyorsanız bunun size maliyeti 700-800 bin dolar civarında.

Fiyatlar uygun, seçenek fazla...
Washington’da emlakçılık yapan Turan Tombul ise, konut fiyatlarının yüzde 15-20 civarında düştüğünü belirtiyor. Ticari gayrimenkulde ise düşüş çok daha sınırlı, yüzde 5’ler civarında olmuş. Tombul’un söylediğine göre Washington’da satışta olan konutların yüzde 20’sini ise icralık olanlar oluşturuyor. “Piyasa bu açıdan hareketli. Birçok kişi yatırım amacıyla konut alıyor” diyor.

Washington’da konut fiyatlarında yaşanan düşüşe karşılık kiralık fiyatlarının ise yüzde 15 civarında artış olmuş. Tombul, yatırım yapmak için en doğru zamanın şimdi olduğunu düşünüyor. “Çünkü” diyor Tombul, “Hem fiyatlar uygun hem de seçenek çok fazla.”

Washington’da şehir merkezine yatırım yapmanın karlı olduğu belirten Tombul’a göre, Washington’n gelişmekte olan bölgesi Capitall Hill’de ise uzun vadeli düşünenler için iyi bir alternatif olabilir. Genelde apartman tarzındaki konutların yoğun olarak bulunduğu Capitall Hill’de tek odalı evlerin fiyatı 300-600 bin dolar civarında. Tombul’un söylediğine göre Washington’da 110 m2 büyüklükteki ortalama bir apartman dairesinin satılık fiyatı 250-350 bin dolar civarında. Böyle bir apartman dairesi bin 500- bin 700 dolara kiraya veriliyor.