Dövizdeki artış kiraya yansır mı?

Kira artışlarında yasal orandan fazlası geçerli değildir. Taraflar, enflasyon, altın veya dövize endeksli artışı kabul etseler bile, geçerli değildir. 5 yıldan sonra bile döviz kuru değil, emsal kira bedeline göre artış mümkün olacaktır

Döviz kurlarında ani ve orantısız yükselmeler, Türkiye ekonomisinde beklenmedik gelişmelerden değil.

21 Şubat 2001 günü sabit kurdan dalgalı kura geçtiğimiz günden beri sayısını hatırlayamayacağımız kere döviz kurlarında ani yükselişler olmuştur, bundan sonra da olacaktır. Bunu herkes bilir. Bu hafta da böyle ani bir döviz kuru yükselişi yaşayınca, sosyal medyada, döviz kurlarındaki artışa göre kiralarda da uyarlama yapılabileceğine dair Yargıtay kararları dolaşıma çıktı.

Ancak yasal durum ile sosyal medyada dolaşımdaki Yargıtay kararına konu olan olay hukuken farklı olduklarından, birçok kiracı ve ev sahibi okuyucum tereddüte düşmüş. Öncelikle kira artışının yasal orandan fazlasının geçerli olmayacağını belirteyim. Türk Borçlar Kanunu md 344, kiracıları tüketici olarak kabul etmekte. Yıllık kira artışının da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki son oniki aylık ortalamalara göre yapılabileceğini öngörmekte. Son oniki aylık tüketici fiyat endeksi ortalaması kadar kira artışına izin vermekte. Hatta kira sözleşmesine kiracı ve kiralayan daha yüksek bir oranda kira artışı olacağını yazsalar, örneğin örneğin enflasyon oranına, altın fiyatlarına veya dövize endeksli bir kira artışını kabul etseler bile, geçerli olmayacaktır, yasal oran geçerli olacaktır.

Özellikle son haftada döviz kurunda meydana gelen ani yükselmenin, yıllık kira artışına hukuken bir etkisi olmayacaktır.

Emsal kira önemli

Yıllık kira artışının tüketici fiyat endeksine göre yapılması 5 yıl ile sınırlı. 5’inci yılın sonunda kira bedeli, kiralayan mahkemeye başvurursa, hakim tarafından belirlenir ki bu durumda dahi belirlenecek kira bedeli döviz kurundaki artışa göre değil, esas olarak emsal kira bedellerine göre tespit edilir. Mahkeme 5’inci yılın sonunda kira bedelini tespit ederken döviz kurlarını dikkate almasa da emsal kiralarda kira bedeli döviz kurları da dikkate alınarak kararlaştırıldığından, döviz kurunun hukuken değil ama fiilen kira artışına etkisi olmuş oluyor.

Cumhurbaşkanlığı’nın 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’da değişiklikler yapılarak, ‘Hazine ve Maliye Bakanlığı’ tarafından belirlenen istisnalar dahilinde ancak döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kira sözleşmeleri yapılabileceği öngörülmüştür. Daha sonra 16.11.2018 tarihli 2018 - 32/52 No’lu Tebliğ ile istisnaların son hali belirlenmişti.

Uyarlama davası

İşte istisnalar dahilinde yapılmış olan TL üzerinden döviz kuruna endeksli kira ödemesi veya kira artışı öngören sözleşme yapılmışsa, uyarlama davası açılarak, kira bedelinde indirime gidilmesi mahkemeden talep edilebilir.

Sosyal medyada dolaşımda olan Yargıtay 3. HD 2017/7910 E., 2019/4570 K. Sayılı kararı da kira artışıyla ilgili olmayıp, kiranın uyarlanmasıyla ilgilidir. Kiralananın kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların araştırılıp değerlendirilerek sonucuna göre kira bedelinde azalma veya artma şeklinde bir uyarlama yapılıp yapılmayacağına karar verilmesi gerekir, diyor Yargıtay 3. Hukuk Dairesi.

Çünkü kural olarak hukukumuzda sözleşmeye bağlılık, ahde vefa ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturur. Sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Koşulları sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Ancak bu ilke özellikle İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, bazen uygulanmaz. TBK md 138’de Aşırı İfa Güçlüğü başlığı altında düzenlenmiş olan uyarlama davası da böyledir ve açıkça yabancı para borçlarında da geçerlidir.

Dövize endeksli kira artışı öngören sözleşmede, kira artışı sonucu ödenecek kira bedelinin aşırı ifa güçlüğü oluşturduğu hallerde, kiracının kira uyarlama davası açması ve hakkaniyete uygun kira bedeli uyarlaması talep etmesi mümkündür.

Ana - babaya bakan evlada konut satışı

Anne babaya bakan evlada satış gibi gösterilen taşınmaz devri geçerlidir.

Her zaman tartışma konusudur; anne veya baba, tapuya gidip, çocuklarından birisine önemli bir taşınmazlarını devrederler. Vefatlarından sonra ise diğer kardeşler muris muvazaası davası açarak, bu devrin satış değil, bağış olduğunu ve iptalini dava ederler.

Baba sağlığında üzerinde ev bulunan 9150 metrekare büyüklüğündeki taşınmazını kendisi ile birlikte oturan en küçük oğluna 2003 tarihinde satış suretiyle devretmiştir. Babanın vefatından sonra diğer kardeşler, en küçük kardeşe karşı dava açıp, yapılan devrin gerçekte bağış olduğunu, diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak bu işlem yapıldığını, babalarının en küçük oğluna mal satmasını gerektirir makul bir sebebinin bulunmadığını, kardeşin de zaten taşınmazı satın alacak ekonomik gücünün bulunmadığını ileri sürerek, tapu iptali ve miras payları oranında tescilini dava ederler.

Küçük kardeş ise, 25 yıldır fırıncılık yaptığını, anne ve babası ile aynı evde yaşadığını, babasının son 4 - 5 yılını yatalak ve felçli olarak geçirdiğini, bu süreçte davacı kardeşlerinin Almanya’da olup maddi ve manevi olarak anne ve babası ile ilgilenmediğini, çalışarak biriktirdiği para ile kendi ailesi ile anne ve babasına da bakıp geçimlerini sağladığını, taşınmaza bina inşa ederek birinci katını kendi imkânları ile tamamladığını, babasının taşınmazı satıp elde edeceği para ile de kendisi ve eşinin bakım masraflarını karşılayacağı kararı alması üzerine, anne ve babasının evsiz kalmaması için taşınmazı alarak onlarla aynı evde yaşamaya devam ettiğini savunur.

YHGK 2020/47 K sayılı kararı ile kanser tedavisi gören, beş yıl boyunca cezaevinde kalan ve ölmeden önceki son dört yılını felçli olarak geçiren miras bırakan babanın diğer mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla değil de en küçük oğlunun gerek kendisi gerekse eşine o güne kadar sağladığı bakım ve desteğin yarattığı minnet duygusu ve yine ileride de bakacağı düşüncesiyle taşınmazı devretmiş olduğu gerekçesiyle, babanın kendisine bakan oğluna taşınmaz devrini geçerli saymıştır.