EVDE TAM YOL İLERİ
›› Son 5 senedir yıllık konut satışı 1 milyonu aşıyor. Rakam geçen yıl 1 milyon 409 bin oldu. Bunun 659 bini ilk el. Yeni konut satışında artış 2016’ya göre 28 bin...
›› 2018 yılında konut sektöründeki hareket devam edecek. Konut maliyetlerindeki yukarı yönlü hareket nedeniyle satış fiyatları artsa da talep daha yükselecek...
Konut piyasası ilk el ve ikinci el konut satışlarından oluşuyor ama ilk el konut satışları önemli. İlk el konut satışları, konut inşaatı piyasasının durumunu gösteriyor. Konut inşaat piyasasının durumu önemli.
Çünkü (1) Yeni konut yapımı ekonominin dinamiği haline geldi. Çok sayıda yan sektör, yeni konut yapımı sayesinde ayakta duruyor. (2) Yerleşim bölgeleri yenileniyor. Haneler daha modern yaşam imkânlarına kavuşuyor. Bunlar yeni konut yapımının olumlu yanları. (3) Bir de olumsuz yanı var. Hane halkının birikimi finansal sisteme yönelecek yerde, üretken olmayan konut yatırımlarına yöneliyor.
Son 5 yıldır genelde yıllık konut satışları 1 milyonun üzerinde. 2013 yılında 1 milyon 157 bin idi. Geçen yıl 1 milyon 409 bin oldu.
Cesaret veriyor
Son 5 yıldır toplam konut satışlarının yarıya yakını ilk el, yeni konut satışı. İlk el - yeni konut satışı 2013 yılında 529 bin idi. 2014 yılında 541 bin, 2015 yılında 598 bin, 2016 yılında 631 bin oldu. Geçen yıl 659 bine yükseldi.
Ekonomideki değişimlere, faiz oranlarının yükselmesine, bankaların konut kredisi vermeyi yavaşlatmalarına rağmen, ilk el - yeni konut satışları artıyor.
Yeni konut talebi canlı olduğu için, talep artışı devam ettiği için, yeni konut yapımı devam ediyor.
Zaman zaman konut piyasası ile ilgili değerlemelerde, “Bu kadar bina yapılıyor. Kim alacak bunları? Sektörde stok oluştu” endişeleri dile getiriliyor.
Yeni konut satış rakamlarındaki artış, satışa sunulan yeni konutların sayısı ile uyumu bilinemiyor ama, konut yapımcılarının satış rakamlarındaki artıştan cesaret alarak, konut yapımını artırdıkları anlaşılıyor.
Maliyet yüzde 19, fiyat yüzde 11 arttı
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) belirlemelerine göre 2017 yılında konut inşaat maliyetlerinde “ortalama” yüzde 19.7 artış gerçekleşti. 2017 yılında “ortalama” üretici fiyatları artışı yüzde 15.82 oldu. Tüketici fiyatları yıllık artışı (enflasyon) yüzde 11.92, “ortalama” tüketici fiyatı artışı yüzde 7.78 idi.
2017 yılında yeni konutlarda ortalama inşaat maliyeti artışı enflasyonun da, üretici fiyatlarındaki yıllık ortalama artışın da üzerine çıktı.
2017 yılındaki yüzde 19.9 ortalama maliyet artışının arkasında malzemelerdeki yüzde 21.9 artış var.
Önemli artış olabilir
Konut inşaatlarında, 2017’nin son 3 aylık döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre ahşap işlerinde maliyet artışı yüzde 26.6, madeni malzemelerde yüzde 47.2, boya ve izolasyonda yüzde 20.1. Camlarda artış yüzde 22.2, sıhhi tesisatta yüzde 16.2, kalorifer malzemesinde yüzde 30.3, elektrik malzemesinde yüzde 20.4 oranında.
Konut inşaat maliyetindeki yıllık ortalama yüzde 19.7 oranındaki artışın, yıl içinde satış fiyatlarına (şimdilik) tam olarak yansıtılmadığı anlaşılıyor.
Merkez Bankası yeni konut fiyatlarındaki artışları izliyor. Merkez Bankası’nın açıklamalarına göre 2017 yılında yeni konut satış fiyatlarındaki 12 aylık artış, ekim ayı itibariyle yüzde 11.68 oranında.
Bu bilgiler, önümüzdeki dönemde konut inşaat maliyetlerindeki artışın satış fiyatlarına yansıtılacağını, önümüzdeki günlerde satış fiyatlarında önemli artışlar olacağını gösteriyor.
659 BİN YENİ KONUT SATILDI
2017’de 1 milyon 409 bin toplam satışın 659 bini yeni konut - ilk el satışı. Yeni konut satışında bir yıl önceye göre 28 bin artış var. Bir yılda 749 bin eski konut da el değiştirdi. İkinci el konut satışları yeni konut satışlarından fazla.
2017 yılında Türkiye genelinde satılan 659 bin yeni konutun 114 bini İstanbul’da, 58 bini Ankara’da, 34 bini İzmir’de satılan konutlar. Satılan toplam konutların yaklaşık üçte biri ipotekle (kredili olarak) satıldı. İpotekle satılan 473 bin konutun 206 bini ilk el yeni konut, 267 bini ikinci el konut.
4.3 MİLYAR $ YABANCI ALIMI VAR
2017’de yabancılara satılan konut sayısı 22.234 oldu. Bir yıl önceye göre yabancılara satılan konut sayısında 4.038 artış var. Yabancılar İstanbul’da 8.182, Antalya’da 4.707, Bursa’da 1.474, Yalova’da 1.079 konut satın aldılar. Konut satın alanlar sırasıyla Irak, Suudi Arabistan, Kuveyt, Rusya, İran ve Almanya vatandaşları. Merkez Bankası’nın yayınladığı bilgilere göre, yabancılara satılan gayrimenkullerin satış gelirleri kasım ayı itibariyle 2016’da 3 milyar 671 milyon dolar iken 2017 yılında 4 milyar 398 milyon dolar oldu.
300 - 500 milyar TL’lik bir pazar büyüklüğü var
Konut piyasasının büyüklüğü acaba nedir? Satılan konut sayısına ve ortalama satış fiyatlarına göre sektörün büyüklüğü 300 milyar TL ile 500 milyar TL arasında tahmin ediliyor.
Yeni konut satışlarının ise yılda 250 milyar TL dolayında olduğu belirtiliyor. 2017 yılında yurt içi yerleşiklerin bankalardaki TL ve yabancı para mevduat hesaplarındaki birikim kasım ayı itibariyle 784 milyar TL’den 912 milyar TL’ye yükseldi. 12 ayda 128 milyar TL arttı.
Gerçek kişilerin konut alımına yönlendirdikleri kaynaklarının, bankalardaki mevduat hesaplarındaki artışın çok daha üstünde olduğu görülüyor. Bankaların konut kredileri toplamı 2017 Kasım ayında 197 milyar TL’ye ulaştı. Bir yılda konut kredilerindeki artış 28 milyar TL.
Krediler arttı
Konut kredisinden yararlananların sayıları ise bir yılda (birikimli olarak) 2 milyon 353 bin kişiden 2 milyon 494 milyon kişiye yükseldi. Kişi başı ortalama konut kredisi bakiyesi 79 bin TL.
Bankalar inşaat sektöründeki girişimcilere de kredi veriyor. 2017 Kasım ayı itibariyle inşaat sektörüne kullandırılan banka kredilerinin toplamı 218 milyar TL oldu. İnşaat sektörü kredilerinin toplam krediler içindeki payı yüzde 12.7 dolayında. Son 12 ayda inşaat sektörünün kredi toplamı yüzde 36.2 oranında arttı.
Böyle geldi, böyle gidecek
2018 yılında konut sektöründeki hareket devam edecek. Konut maliyetlerindeki artış nedeniyle satış fiyatlarında artış olmasına rağmen talep artacak. Talep artışını gören inşaat firmaları konut yapımını sürdürecek.
Unutmayalım, konut ve gayrımenkul piyasasındaki hareketi körükleyen, birikimleri konut ve gayrimenkul piyasasına çeken, halkımızın alternatif yatırım alanlarına güvenememesi ve alternatif yatırım alanlarının getirisinden mutlu olamaması.
Çok kişi konut ve gayrimenkul yatırımını uzun dönemli yatırım olarak değerlendiriyor. (1) Özellikle ilk el - yeni konutların kısa sürede tekrar satışa çıkarılması halinde kolaylıkla alıcı bulamaması, (2) Satın alınan fiyatın altında fiyatla satılması, ilk el - yeni konuta yatırım yapacakları korkutmuyor.
Bu işi bilenler, “Bugünler, yatırım için, kiraya vermek, satıp para kazanmak için yeni konut alma günü değil. Oturmak için ise konut satın almanın günü olmaz. Oturmak için konut satın alacaklar, imkânları olduğunda bir an önce konut almalı” diyorlar.
