Konut sektöründe ekonomik riskler

YENER COŞKUN

1972 yılında Ankara’da doğdu. 1994 yılında A.Ü. SBF Maliye bölümünden mezun oldu. Ankara Üniversitesi’nde doktor adayıdır ve İzmir Ekonomi Üniversitesi’nde öğretim görevlisidir. Finans ve taşınmaz alanında yayımlanmış iki kitabı ve makaleleri bulunmaktadır. Halen SPK’da başuzmandır.

Ülkemiz hane halkının tasarruf ve yatırım tercihlerinde konut öncelikli bir yere sahiptir. Konut alımı için yeterli gelir ve servete sahip olan hane halkı uzun dönemde banka ve sermaye piyasası ürünlerine değil konuta yatırım yapmayı tercih etmektedir. Nitekim ülkemizde konut sahiplik oranı yüzde 68 iken, nüfusun ancak yüzde 1’lik kesimi hisse senedi sahibidir.
Bu yatırım tercihinin altında psikolojik (konut değerinin enflasyona karşı güvence sunduğuna ve konutun statü sembolü olduğuna inanılması gibi) ve maddi nedenler (demografik gelişmeler, konutun tüketim/yatırım aracı olması ve sosyal güvenlik gereksinimini karşılaması gibi) bulunmaktadır. Bu tablo ülkemizdeki orta sınıfın konuta yönelik doğal talebinin nedenlerini yansıtmaktadır. Ancak son 10 yılda ortaya çıkan hızlı zenginleşmeye dayalı talep artışı, TOKİ’nin başarılı faaliyetleri, artan yabancı talebi ve düşük faiz oranları alt/orta/üst sınıf konut piyasasının hızlı büyümesine neden olmuştur. İstikrarlı bir ekonomide esnek üretim olanağı sunan konut piyasasının sağladığı yüksek karlılık üretici açısından çok cazip görünmektedir. Kısa dönemde (3-5 yıl) reel sektöre yatırımın hızlı ve yüksek karlı dönüşünün olmaması inşaat sektörünün büyümesini desteklerken, artan gelir/servet ve bölüşüm adaletsizliği yüksek gelir grubunun markalı projelere ilgisini artırmıştır.

Konut çılgınlığı
Konut sahipliği zenginleşmeyi/gücü yansıtan bir statü sembolü, yükselen sınıfın yaşam biçiminin habercisi olmuştur. Bu sadece Türkiye’de değil zenginleşmenin olduğu her ülkede ve kentte böyledir. Psikolojik/sosyolojik boyutları bulunan bu durum yüksek gelir grubuna yönelik konut piyasasındaki akılcı olmayan (irrasyonel) fiyatların da temel nedenidir. Hatta 2007 yılı ortalarında ABD’de ortaya çıkan kriz akılcı olmayan konut talebinin orta sınıf için bile söz konusu olabileceğini göstermiştir.
Son yıllarda İstanbul ve diğer büyük kentlerdeki geliştirme faaliyetlerinin yaygınlığı ve fiyatların yüksekliği, bu sürecin bir konut/taşınmaz çılgınlığı olup olmadığını düşündürmektedir. Ancak Japonya ve ABD örneklerine bakıldığında ülkemiz konut piyasasında yaşanan güçlü talep ve yüksek fiyatların köpük yaratsa da çılgınlık seviyesinde olmadığını söylemek mümkündür. Ancak tüm bunlar sokaktaki vatandaş ve genel ekonomi açısından işlerin iyi gittiği ve risklerin olmadığı anlamına gelmemektedir.

Düşünülen riskler
Konut ve inşaat sektörüne yönelik yatırımlar hane halkı, konut üreticisi, bankacılık sektörü ve genel ekonomi açısından önemli riskler içermektedir. Kredili konut finansmanı ortalama hane halkı için genellikle hayat boyu karşılaşılan en büyük ve en uzun vadeli finansal işlemdir. Uzun vadeli kredilerin ödenememesi ise büyük bir finansal ve sosyal yıkıma neden olmaktadır. Bu anlamda küresel krizle birlikte gelişmiş ülkelerde iş ve borçlu konut sahibi iken evsiz kalan kişi sayısında dikkat çekici bir artış olmuştur.
Ülkemiz taşınmaz/konut sektöründe birikmiş riskler vardır. Bunların başında sektörde balon olup olmadığını gündeme getiren satılamayan konut sayısındaki artış, ipotekli konut finansmanı ikincil piyasasının aktif olmaması, konut tüketicisinin korunmasındaki yetersizlikler ve konut sektörüne yönelik kamu girişimciliğinin şeffaf olmaması gelmektedir. Tüm bu sorunların incelenmesini ve yönetilmesini sağlayacak veri altyapısı ise yeterli değildir.

Ucuz krediler
Taşınmaz sektörünün finans sektörüyle sınırlı ölçüde bütünleşmiş olması da taşınmaz sektörü risklerinin genelleşmesini engelleyebilir. Ancak sıcak para ekonomisinin, diğer sektörlerle birlikte, konut/taşınmaz sektörünü de istediği durakta indirmemesi olasılığını her zaman dikkate almak gereklidir. Nitekim 1994 ve 2000-2001 krizlerinin yarattığı yıkımın hâlâ hafızalarda olması, cari açığın finanse edilmesindeki riskleri bütün ekonomi açısından önemli hale getirmektedir.
Bu kaygıların son zamanlarda yeniden canlandığını görmekteyiz. Son haftalarda faiz oranlarında gözlenen artış ve dövizin değer kazanması konut sektöründe birikmiş risklerin yüzeye çıkmasına neden olabilir ve sektörün finansal şok yaşamasında katalizör rolü oynayabilir. Taşınmaz piyasalarına göre çok daha şeffaf olan finans piyasalarında krizleri tahmin etmek mümkün değilken, özellikle ülkemiz taşınmaz sektörü için böyle bir riskin gerçekleşme olasılığını ve etkilerini öngörmek çok güçtür.
Küresel finansal sistemdeki gelişmeler ve ülkemizdeki kırılgan finansal sistem yakın gelecekte ekonomideki risklerin artmasına neden olabilir. Somut temelleri bulunan bu algının bir sonucu olan genel faizlerdeki artışın konut kredisi faizlerine de yansıması kaçınılmaz görünmektedir. Bu durum son yıllarda yaşanan ucuz kredi ve likidite bolluğunun bitmesi anlamına gelebilir. Biraz da tahmine dayalı bir yaklaşımla, konut piyasalarında birikmiş riskler ve faiz oranlarındaki artışların neden olacağı ilave risklerin konut piyasası oyuncularına etkilerini kısaca incelemek mümkündür.

Yükselen döviz
Konut kredisi faizlerinin son yıllarda düşmesi konut kredisi hacminin ve konut fiyatlarının artmasında etkili olmuştur. Nitekim 2008/Mayıs-2013/Mayıs döneminde konut kredisi faizlerinin azalması, konut fiyatlarının artması süreçlerinin paralel gittiği Şekil 1’de net olarak görünmektedir. 2004 yılında 2.3 milyar TL olan konut kredileri ise 2013 Mayıs ayında 96.6 milyar TL’ye ulaşmıştır. Ne var ki son gelişmeler ışığında faiz oranlarının artmasının belli bir gecikme ile konut fiyatlarını ve konut kredileri hacmindeki artışı durdurması olasıdır. Bu durum sektördeki oyuncular üzerinde çeşitli etkilere neden olacaktır. Yükselen faiz-döviz oranları ve düşük konut fiyatları konut üreticilerinin satılamayan konut stokunun daha da artmasına neden olabilir. Bu durumun doğal sonucu konut üreticilerinin finansal zorluklarının artmasıdır. Bu piyasa koşullarında yeni konut üretiminin azalması da kentsel işsizliğin artmasını körükleyebilir.

Kredi sahipleri
Düşen konut piyasaları konut kredisi borcu olanlar açısından önemli riskleri beraberinde getirmektedir. Konut yatırımcısını bekleyen risklerin başında yükselen faizlerin yeniden finansmanı (yüksek faizli konut kredisinin daha düşük faizli krediyle değiştirilmesi) bitirmesi ve düşen konut fiyatlarının konuta dayalı sermaye/kira kazancını azaltması gelmektedir. Küresel finansal krizde ABD başta olmak üzere birçok ülkede ortaya çıkan bu riskler konuta dayalı servet etkisinin azalmasıyla birlikte ekonomi genelinde tüketimin azalmasına neden olmuştur. Tüketimin azalması ise ekonomideki durgunluğa neden olmaktadır.
Bu risklerin güncellik kazanması durumunda konut tüketicisi ne yapmalıdır? İlk olarak, yeni konut kredisi alacaklar yüksek kredi maliyetleriyle karşılaşacaklarını bilmelidir. Kredi sahipleri yeniden finansman olanağının getirdiği pozitif finansman ortamının bitebileceğini düşünerek, ödeme planlarını mevcut gelirlerine göre yapmalıdır. İlave faiz artışlarına yönelik en akılcı tedbir olabildiğince sabit faizli konut kredisi ürünlerinin seçilmesidir.
Son olarak, Gelir Vergisi Kanun Tasarısı‘nda taşınmaz satış kazançlarından elde edilen gelirin vergilendirilmesinin öngörülmektedir. Düşen piyasada elde edilecek kara devletin de ortak çıkması anlamına gelen bu durum da konut sahipleri açısından bir dezavantaj yaratabilir.