Türkiye'yi yasa boğan depremlerin ardından yapılaşma için öneriler: Kentleşme için yeni bir yol haritası...

DUYGU ERDOĞAN- Türkiye, tarihin en büyük deprem felaketlerinden birini yaşarken, depremler tüm Türkiye’de yapı güvenliği konusunda endişeleri beraberinde getiriyor. Bu kapsamda öncelikle bir kent planlaması eşliğinde kentsel dönüşümün önemine dikkat çekiliyor. Ancak hem kentsel dönüşüm konusunda eksikler, hem de İstanbul gibi büyük kentlerde bir planlama sorununun devam etmesi kaygıları artırıyor. Uzmanları sorunları ele alarak çözüm önerileri sunuyor...

‘Disiplinli olmalı katı kurallar şart’

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, tıkanan ya da istenilen seviyeye getirilemeyen kentsel dönüşüm süreci önünde yasa ve yönetmelik bazlı sıkıntılar olduğuna dikkat çekiyor. Kiraz, sistemli bir şekilde deprem mücadelesi için yapı üretimi ve güvenliği tarafında disiplinli bir anlayışla katı kurallar ve caydırıcı sert cezalar uygulanması gerektiğini ifade ediyor. Riskli yapı tespitinden sonra birbiri ardına davalar açıldığını anlatan Kiraz, “Hukuk mahkemelerinde arsa payı düzeltme, toplantı iptali, sözleşme iptali davaları ile idari yargıda riskli yapı tespitine itirazın reddi kararının iptali, açık artırma ilanı ile satışın iptali veya tahliye sürelerinin iptali davaları arka arkaya açılıyor. Bu davalarda kimi zaman dava açanlar haklı nedenlerle açsalar da bazı durumlarda süreci uzatmak için davaların açıldığı görülüyor. Mahkemelerin verdiği yürütmeyi durdurma veya ihtiyati tedbir kararları maalesef süreci çok uzatıyor. Bu noktada aslında çok basit çözümler var:

 1)60-30 gün tahliye süreleri binaya yapıştırılmalı ve maliklere tebliğ edilmemeli.

2) Özel hukuk kaynaklı davalar ve verilen tedbir kararları hiçbir şekilde açık artırma sürecini engellememeli.

3) Bir kişinin adresini değiştirmesi veya yurt dışına adresini taşıması nedeniyle ilanen tebligat e-tebligat şeklinde e-devlet üzerinden yapılmalı.

 4) 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan karar çerçevesinde 1/3 ile ilgili alınacak ve sistem tarafından atanma şartı getirilerek belirlenecek SPK lisanslı değerleme raporunda 1/3’ün mülkiyet hakkı taşınmaz değeri vs. korunup korunmadığı belirlenmeli ve açık artırma hak ihlali rapor ile yoktur denilirse yapılmalı.

 ADIM ADIM ‘BİNA GÜÇLENDİRME’NİN YOLLARI...

Kredi ve devlet desteği alınabilir

Kentsel dönüşümün yanı sıra güçlendirmenin yeterli olduğu yapılarda bu sistem de uygulanabiliyor. Ancak Ali Güvenç Kiraz, belediyelerde imar personeli ve yapı kontrol personelinin güçlendirme konusuna tam olarak vakıf olmadığını belirtiyor. Bu konuda sistemin çalışma şeklini ise şöyle anlatıyor:

1) Riskli yapı tespiti çerçevesinde yapı riskli olacaktır.

2) Vatandaşlar riskli yapı çerçevesinde bu rapora istinaden binanın güçlendirilip güçlendirilemeyeceğini teknik olarak tespit ettirmek zorunda. Bu riskli yapı raporundan farklı o rapordaki esaslara göre düzenlenen bir rapor olup teknik üniversiteler, deprem enstitüleri tarafından verilebilir. ‘Bina güçlendirilemez’ denir ise bina yıkılmak zorunda.

3) Riskli yapı ve teknik raporu olan malikler kat mülkiyeti kanunu 19/2. maddesi gereğince malikleri toplantıya çağıracak ve malik sayısının 4/5 çoğunluğu ile güçlendirme kararı bu güçlendirmeyi yapacak firma kararını alabilirler.

 4) Bu karar çerçevesinde proje hazırlanacak ve belediyeye sunulabilecektir. Yapı kayıt belgesi almış yapılarda güçlendirme ruhsatı alabilmek için binanın eski hale getirilmesi zorunlu değil ancak yapı kayıt belgesi alınmamış ise imara aykırılıklar eski hale getirildikten sonra güçlendirme ruhsatı verilebilir.

5) Güçlendirme yapmak isteyen malikler anlaşması olan bankalardan güçlendirme kredisi kullanabilir. Devlet kullanacakları kredinin yüzde 6’sını sübvanse edecektir. Yine bu sübvanse edilen bedel 240 bin TL azami oranda olacaktır.

Deprem olan illerde hak nasıl korunur?

2007 sonrası yapılmış ve yıkılan binaların tamamında yüklenici kusuru olduğuna dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, “Bu kusura o yapıyı denetlemeyen yapı denetim şirketi ve o izni veren belediye ortaktır. 2007 sonrası yapılmış az hasarlı ve orta hasarlı binalar için ise mutlaka ‘karot’ incelemesi yaptırılmalı ve hasarın sebebi ve sorumlusu bulunmalı. 2007 öncesi yapılan yapılarda ise malzeme kalitesi ve uygulama ile statik/mekanik uygulamalara bakılacak özetle taşınmazda ayıp olup olmadığı kontrol ettirilmeli çünkü bu yapılar için 2007 öncesi hangi tarihte yapılmış ise o tarihteki mevzuat geçerli. Bir ayıp yok ise müteahhit sorumluluğu 20 yıl ile sınırlı olduğu için bina tamamen çökmemiş ise az veya orta hasar almış ise sorumluluk yüklenmesi biraz zor olabilir. Tekrar etmek isterim ki 20 yıllık zamanaşımını bertaraf eden husus ayıptır” dedi.

NÜFUSUN YÜZDE 71’İ DEPREM TEHLİKESİ ALTINDA...

‘Gayrimenkule özel mahkemeler

Yüzde 71’i deprem riski altındaki bölgelerde yaşayan Türkiye nüfusunun bu riskleri ortadan kaldırması gerektiğini söyleyen Ali Güvenç Kiraz, önerilerini sıraladı:

 1) Türkiye’nin artık ortak yaşam kuralları ile ilgili disiplinli ve sert cezalar uygulayan bir ülke olması gerekli. Balkonların odalara katıldığı, imar afları ile evlerin büyütüldüğü, kat çıkıldığı, odaların birbirine katıldığı örnekler tarih olmalı.

 2) Yine deprem bilinci açısından herkes ve her çocuğumuz öylesine değil; her yıl alacağı deprem bilgisi ile hem depremden korunma, hem de depremde kurtarma/ yaşama devam etme vb. konularda eğitim almalı.

3) Deprem ve afet alanları artık derecelendirilmeli ve 1. derece afet alanlarında hiçbir şekilde yapılaşma izni verilmemeli. 2. derece afet alanlarında sert kurallar getirilmeli; zemin yapısı iyileştirilmeden uygulama asla yapılmamalı. 3. derece afet alanlarında ise tüm imar mevzuatı, jeolojik çalışmalar ve uygulama esasları belirtilerek inşaat yapımı sağlanmalı.

 4) Türkiye’nin artık Gayrimenkul İhtisas Mahkemeleri kurması gerekli. Bu mahkemeler hem idari yargı için hem adli yargı için oluşturulmalı ve bu mahkemelerdeki hakimlerin deprem/afet/ gayrimenkul konularında dünya ölçeğinde de eğitim alarak görev yapmaları sağlanmalıdır.

Riskli binada kentsel dönüşüme yol haritası

*Vatandaşlar önce binalarının ve arsalarının hem tapuda, hem belediyede incelemesini yaptırmalı. O arsaya ne şekilde, hangi kat, hangi emsalde inşaat yapılabiliyor öğrenmeli; yine tapuda tedbir şerhi var mı ve süreci uzatır mı kontrol edilmeli.

*Sonra apartman veya site olarak bir temsil heyeti oluşturmalı, bu heyet yükleniciler ile görüşmeli ve ekonomik gücü olan inşaatı yapabilecek güvenilir ve depreme afetlere dayanıklı bir teknik şartname ile karşılarına çıkacak bir yüklenici seçilmeli.

*Mutlaka imzalanacak olan kat karşılığı sözleşme veya bedel karşılığı sözleşme veya güçlendirme yapılacak ise güçlendirme sözleşmesi hukuki bir uzman tarafından incelenmeli.

*Bu konularda arsa payının 2/3 çoğunluğu ile karar alınması yeterli olup karara katılmayan muhaliflerle önce uzlaşmaya çalışılmalı, bu olmazsa açık arttırma sürecine başlanmalı.

*İnşaat süresince mutlaka teknik bir uzman vasıtası ile müteahhit denetlenmeli ve gerekirse ihtarnameler ile uyarılmalı ve istenilen teknik şartnameye uygun inşaat yapılmıyorsa sözleşme feshi için dava açılmalı.