İstanbul'un Hangi Yakası'ndaki Evler Daha Çok Kazandırıyor?

İstanbul'un yükselen konut projeleri, kiradan kurtulmayı hayal edenler kadar yatırım için gayrimenkul almayı düşünenleri de cezbediyor. Topraktan girilen projelerde birkaç ay içinde yüzde 50-60 oranında prim elde edilebildiğini gören tüketici, doğru projeye yatırım yapmayı amaçlıyor. Tabii getirinin yüksek olduğu noktada risk faktörü de devreye giriyor. İşte bu nedenle herkesin aklındaki soru yıllardır aynı: Nereden konut alalım? Tüketicinin bu sorusuna yönelik olarak Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme'nin hazırladığı bir çalışmayı sayfalarımıza taşıdık. 2007'den itibaren İstanbul'un hangi konut bölgesinin ne kadar prim sağladığını inceledik. Ancak oranlar, bölgelerdeki projelerin ortalama fiyat artışını ortaya koyuyor. Yani bir bölge ortalaması oluşturuyor. Proje bazında bu rakamların daha üstünde ya da altında prim oranı gözlenebilir.

AVRUPA'NIN YILDIZI HALKALI
4 yıllık sürece baktığımızda Anadolu yakasındaki konut bölgeleri, Avrupa yakasına kıyasla çok daha iyi getiri sağlamış. Pendik-Kurtköy projeleri yatırımcısına ortalamada yüzde 48
kazandırırken, Kartal-Maltepe'de oran yüzde 46 olmuş. Ataşehir de benzer bir hızla yüzde 42'yi yakalarken, Çekmeköy biraz da bölgedeki projelerin farklı tarzda olmasından ötürü yüzde 16'da kalmış. Avrupa yakasında ise Bahçeşehir'in 4 yılda yüzde 1 oranında gerilediğini görüyoruz. Beylikdüzü-Esenyurt, biraz da seçenek bolluğu nedeniyle fiyatların istikrarlı yükseltilmemesinin etkisi altında yüzde 29 prim getirirken, Halkalı bu yakanın yüzde 39 ile yıldızı olmuş

ÇEKMEKÖY'E METRO PRİMİ
Araştırma sonuçlarını HT Ekonomi için yorumlayan Epos Yönetici Ortağı Neşecan Çekici, şunları söyledi:

- Bahçeşehir konut piyasası krizde sallandı; yeni toparlanıyor. Aynı segmentteki profillere seslenen çok sayıda proje vardı. Dikkat dağılıyor ve çevre proje alanlarına (daha ucuz olan alanlara) müşteri kaptırılıyor. Fiyat bu sebepten aşama aşama istikrarlı bir şekilde yükselemedi.

- Ataşehir ise eski algısını prestijli projeler sayesinde bir çıta daha yükseltti. Fiyatlar tutunarak yukarı çıktı. Düzeltme dönemi yaşansa da müşteri beklenti satın aldı. Bölge kendi içinde bir yaşam biçimi oluşturdu. Bağdat Caddesi, Acıbadem gibi oturmuş yerleşkelerin benzeri yüksek bir algısı var. Üst gelir grubu dahi Ataşehir'i toplu konut bölgesi benzeri bir imajda görmüyor. Finans merkezi beklentisiyle yatırım amaçlı satın almalar oldu. Ama finans merkezi olmasa da fiyatlar bu saatten sonra olumsuz etkilenmez. Bölge oturdu ve rüştünü ispat etti. Bir de ne olursa olsun Ataşehir, Bahçeşehir'e nazaran daha bölgesel bir merkez. Merkezi yerlere daha yakın.

- Pendik-Kurtköy ilk zamanlardaki kooperatif bölgesi benzeri algısını bölgeye giren iddialı projeler vasıtasıyla düzeltti. Fiyatlar henüz doyum noktasında henüz değil. Stok biraz hafiflerse fiyatlar biraz daha artar.

- Beylikdüzü- Esenyurt'ta çok sayıda irili ufaklı proje var. Alıcı profili belli. Özellikle Esenyurt'ta fiyat çok duyarlı. Ufak bir hata satışı engelliyor. Uzun bir süre bir sıçrama göstermesi zor.

- Çekmeköy, metro gelmeden önceki son primlerini yaptı. Metro gelince yeni projeler fiyatta biraz daha yüksekten çıkar. Yeni çıkanların çoğu bile bu beklentiyi şimdiden satın aldı; geliştirici de sattı.

- Halkalı istikrarlı gidiyor. O tarafın tercih edilen ve prestijli kabul edilen bir yerleşkesi. Diğer komşu bölgelerle birlikte anılmıyor. Ayrı bir konumlandırması var.

- Kartal-Maltepe'de ise kentsel dönüşüm projesi, buraların bir merkez olarak gelişiminde önemli rol oynayacak. Başlaması yılan hikayesine dönse de hem Kartal hem çevresi için nimet.

Ataşehir yeni 'zengin muhiti'
Kriz sonrası döneme, yani 2009-2011 yılları arasındaki fiyat değişimlerine bakıldığında, Ataşehir yüzde 35'lik artışla ilk sırada. Bundaki en büyük etkenlerden biri ilçede gerçekleştirilecek finans merkezi projesinin netlik kazanması ve önemli bankaların, kamu kurumlarının arsa alması. Ancak Ataşehir'in kendi iç dinamiklerinin iyi oturmuş olması da çok önemli. Öyle ki, bir uydukent olarak başlayan, ancak zaman içinde birbirinden lüks konutların yapıldığı Ataşehir'de bugünün ortalama metrekare fiyatı 4 bin lirayı buldu. Bölge Anadolu yakasının zengin muhitleri arasında yerini aldı denebilir.

Bahçeşehir'de toparlanma başladı
Bahçeşehir projesi de tıpkı Ataşehir gibi önemli bir uydukent projesi olarak geliştirildi. Ancak kriz dönemine yoğun arzla girdiği için büyük yara aldı. 2007- 2009 yılları arasında ortalama metrekare fiyatlarının yüzde 1 gerilediği bölge, şimdi yeni yatırımlarla ve değişmeye başlayan kabuğuyla kendini toparlıyor. Öyle ki, 2009'da dibe vurmasına rağmen, geçen iki yıllık süreçte kaybettiğini yüzde 21 oranında geri aldı ve 2007'deki metrekare fiyatlarını yakalamaya çok az kaldı.