Gayrimenkul Alım- Satımda Vergilendirme Nasıl?

Haziran ayında Meclis'e sunulan ve mevcut Kurumlar Vergisi ve Gelir Vergisi Yasalarını tek bir yasa içinde birleştirme amacıyla hazırlanan yeni Gelir Vergisi Yasası tasarısı ( bundan sonra “Tasarı” ) inşaat ve gayrimenkulden elde edilen kazançların vergilendirilmesi konusunda gerek gerçek kişiler ve gerekse de kurumlar açısından çok önemli değişiklikler getiriyor.

Gayrimenkul ve inşaat sektörüne söz konusu tasarı ile getirilmesi planlanan vergileme rejimini gerçek kişiler ve kurumlar açısından birden fazla yazıda detaylı olarak incelemeye çalışacağız. Bu konudaki ilk yazımızda tasarı ile gerçek kişilerin gayrimenkulden elde ettikleri kira ve alım satım kazançlarının vergilendirilmesine getirilen değişiklikleri özetlemeye çalışacağız.

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi

Üst hakkı Kiralamasının Gayrimenkul Sermaye İradı Olduğu Yasaya Giriyor

Tasarıda, taşınmaz üzerinde tesis edilen süreli veya süresiz irtifak veya intifa haklarından elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı ( GMSİ ) olarak açıkça belirtilerek bu konudaki yasal boşluğun doldurulduğu görülmektedir.

Isı Yalıtımı ve Enerji tasarrufu Giderleri Gayrisafi Hasılattan İndirilebilecek

Beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradının tespitinde indirilecek giderler arasına yeni tasarıda “taşınmazın iktisadi değerini artırıcı nitelikteki ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar” da ayrıca belirtilmek suretiyle eklenmiştir. Buna ek olarak tasarı ile getirilen bir başka önemli gider kalemi de “sahibi oldukları konutları kiraya verenlerin öğrenci yurtları, bakımevi ve huzurevlerine ödenen oda ve yatak ücretleri” olarak belirlenmiştir.

Götürü gider uygulaması sınırlandırılıyor

Tasarıda gayrimenkul sermaye iratlarında halihazırda seçimlik hak olarak kullanılmakta olan %25'lik “götürü gider” uygulaması değiştirilmektedir. Mevcut durumda hakların kiraya verilmesi hariç tüm GMSİ sahiplerinin yararlanabileceği götürü gider usulü tasarıya göre sadece konuttan elde edilen ve yıllık tutarı 60.000 TL'yi aşmayan kira gelirlerine uygulanmak üzere sınırlandırılmaktadır. Uygulanacak oran da, konuttan elde edilen yıllık hasılat tutarı 26.000 TL'ye kadar olanlar için %25; 26.000 TL'den fazla 60.000 TL'den az olanlar için ise %15 olacaktır. Dolayısı ile tasarının bu şekilde yasalaşması halinde işyeri ve yıllık 60.000 TL'nin üzerindeki konut kira gelirlerinde ( ve hakların kiralanmasında ) götürü gider usulü artık uygulanamayacak; 26.000 ile 60.000 arası yıllık konut kira geliri elde edenler ise götürü gider usulünü seçmeleri halinde artık sadece %15'lik bir oranı gider olarak indirebileceklerdir.

Buna karşılık götürü gider usulünü seçenlerin bu usulden iki yıl dönemeyeceklerine ilişkin mevcut yasadaki hüküm tasarıda yer almadığından 60.000 TL'nin altındaki konut kira geliri sahipleri her yıl gerçek ya da götürü usulden hangisini seçecekleri konusunda serbest olacaklardır.

Alım satım kazançlarının vergilendirilmesi

Gayrimenkul alım satımında vergisiz dönem sona eriyor

Bilindiği gibi mevcut yasa hükümlerine göre gerçek kişilerce satın alınan gayrimenkullerin 5 yıl süre ile elde tutulduktan sonra satılması durumunda elde edilen kazanç tutarı ne kadar olursa olsun vergilendirilmemektedir. Tasarı ile söz konusu uygulamaya son verilerek satın alma suretiyle edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılması durumunda ( ikamet amacıyla satın alınan ve fiilen ikamet edilen tek konutun elden çıkarılması hariç ) mutlaka vergileme yapılması öngörülmektedir. Buna karşılık söz konusu gayrimenkulün elde tutulma süresine göre kazancın belli kısımları vergiden istisna edilmekte ancak hiç bir zaman mevcut durumdaki gibi vergi yükü sıfırlanmamaktadır.

Tasarıya göre satın alma ( alış ) tarihi ile elden çıkarma ( satış ) tarihi arasındaki süre 2 tam yıldan ( 730 günden ) uzun olanların elde ettikleri kazancın %40'ı; 3 tam yıldan (1095 günden ) fazla olanların elde ettikleri kazancın%50'si; 4 tam yıldan ( 1460 günden ) fazla olanların elde ettikleri kazancın %60'ı ve nihayet 5 tam yıldan ( 1825 günden ) fazla olanların elde ettikleri kazancın ise %75'i Gelir Vergisinden istisna tutulacak istisna sonrası tutar ise vergilenecektir.

Tasarının bu şekilde yasalaşması halinde mevcut düzenlemeye göre 5 yıl ya da daha uzun süre elde tuttuğu gayrimenkulü satan gerçek kişi için elde ettiği kazancın ( satış fiyatı-alış fiyatı-diğer giderler ) net %25'i mevcut Gelir Vergisi tarifesine göre (%15'ten başlayıp %35'le sona eren oranda ) vergilendirilmiş olacaktır.

Buna karşılık yukarıda da belirttiğimiz gibi ikamet amacıyla satın alınan ve fiilen ikamet edilen tek konutun elden çıkarılması herhangi bir süre sınırlamasına tabi olmaksızın istisna tutulacak; mevcut hükümlere göre 5 yıldan önce elden çıkarılan gayrimenkuller için tüm kazanç vergilendirilirken tasarı ile öngörülen uygulama iki yıl ve üzeri süre ile elde tutulanlar için %40-%60 arasında bir istisna öngörerek mevcut uygulamaya göre kısmi de olsa bir avantaj sağlamaktadır.

Hisse ve Pay Devirlerinde de vergileme olacak

Yukarıda açıklamaya çalıştığımız kademeli vergileme sistemi tasarıya göre hisse senedi ve ortaklık haklarının elden çıkarılmasında da aynı şekilde uygulanacak. Başka bir ifade ile örneğin içinde sadece gayrimenkul bulunan bir anonim ya da limited şirkete ilişkin pay senetlerinin 2 yıl ve uzun süre ile elde tutulduktan sonra satılması durumunda elde edilecek olan kazancın 2 yıl için %40'ı, 3 yıl için %50'si, 4 yıl için %60'ı ve 5 yıl ve fazlası için de %75'i istisna tutulacak, istisna sonrası bakiye tutar vergilenecektir.

Hisse satışında tasarı ile önerilen bu yeni uygulama iki tam yıl elde tutulduktan sonra yapılan hisse satışlarını vergiden istisna tutan mevcut uygulamaya göre çok daha ciddi bir vergileme öngörmektedir.

Bunun yanında tasarı, Borsa İstanbul'da işlem gören anonim şirket hisselerinin bir yıl elde tutulduktan sonra satılması halinde elde edilecek gelirlerin vergilendirilmeyeceğini hüküm altına almıştır. Gayrimenkul sektörüne özel düşünecek olursak örneğin halka açık bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hissesinin bir yıl elde tutulduktan sonra satışı mevcut durumda olduğu gibi bu tasarıda da vergi dışı bırakılmaktadır.

Enflasyon endekslemesi herhangi bir şart olmaksızın yapılabilecek

Mevcut yasaya göre alım satım ( değer artış ) kazançlarında satılan gayrimenkulün maliyet değeri eğer alış ve satış tarihleri arasındaki üretici fiyat endeksi artışı %10 veya üzeri ise endekslemeye tabi tutulabilmektedir. Tasarı söz konusu endekslemede %10'luk sınırı kaldırmakta, böylelikle yıllık enflasyon ne olursa olsun maliyet bedelinin artırılmasına imkan sağlayarak vergilenecek kazancın endekslenmiş maliyetle tespitine izin vermektedir.

Ersun Bayraktaroğlu/Dünya