Yabancıya toplu satışla stokları eritme zamanı
Türkiye’de belli değerin üzerindeki konutlarda stok oluşuyor. Piyasanın önünün açılması için faizlerin düşmesi ve taze alım lazım. Türkiye’de konuta yabancı ilgisi var. Yabancıya toplu satış bir çözüm olabilir.
Yapı ruhsatlarında 2017’deki rekor artış, satışlardaki durgunluk “Konutta balon var mı?” tartışmasını başlattı. “Başlattı” dediğime bakmayın, aslında uzun bir süredir bu konuyu tartışıyoruz. Şöyle bir arşive baktım; geçen yıl bu zamanlar yine bu konuda yazıp çiziyormuşuz.
Mesela 2017 Ocak başında “Milliyet Business Club” buluşmasında sektörün önde gelenleriyle bir araya gelmişiz. Öne çıkan noktalar güncelliğini koruyor.
- Konut satışı için önce talep olmalı ki Türkiye bu açıdan şanslı ülkelerden. Evlenenler, boşananlar, eskiyip ömrü dolduğu için ya da deprem riski nedeniyle evlerini yenileyenlerle birlikte her yıl bir milyon civarında konut ihtiyacı var.
Yabancı talebine bağlı olarak bu sayı artıyor.
- Konut talebinde finansman çok önemli. Türkiye bu konuda şanssız ülkelerden. Enflasyon ve faizler uzun bir süredir yüksek seyrediyor.
Oysa konut talebi konut kredi faizlerine çok duyarlı. Faizler aylık yüzde 1’in, hatta 0.80’in altına geldiğinde talep canlanıyor, yüzde 1’in üzerinde ise durgunlaşıyor. Mesela ocakta ipotekli satışlarda 2017 aynı ayına göre görülen yüzde 20.3’lük düşüş yüksek kredi faizi ve bankaların konut kredisi kullandırma isteksizliğinin bir sonucu.
- Konut almak için geleceğe güven duymak gerekiyor. Bir politik ya da ekonomik şok durumunda ilk ertelenen talep konut oluyor. Türkiye ise son yıllarda “bol şok”lu bir dönem geçiriyor.
Ocakta ilk defa satılan konut sayısının 44.363 ile 2016 Ocak ile neredeyse aynı olması bu durumun bir yansıması değil mi? Oysa istikrarlı dönemlerde ilk el satışlar sürekli artış eğiliminde olurdu.
- Konut almak için değer artış beklentisi olması lazım. Geçen yıl bina inşaat maliyetleri yüzde 20’nin üzerinde arttığı halde konut üreticileri bunu fiyata yansıtamadılar.
Ama Türkiye hala fiyat cazibesi sunan ucuz ülkeler arasında değil. Konut değerleri ve fiyat/kira oranları diğer ülkelere göre yüksek. OECD endekslerinde yer alan 35 ülke arasında reel konut fiyat endeksi sıralamasında bizden daha pahalı 10 ülke var.
Fiyat/kira oranında ise bizden daha yüksek olan 4 ülke bulunuyor. Yani konutlar nispeten pahalı, kira getirileri ise ödenen bedele göre düşük.
Bu trendle sektör rahatlar
Türkiye’de özellikle belli bir değerin üzerindeki konutlarda stok oluşmaya başladı. Bu stok eritilmeden sektör nefes alamayacak gibi görünüyor.
Mesela Akfen Holding Yönetim Kurulu Başkanı Hamdi Akın’a göre “Temelden almak yerine bitmiş konut daha kârlı. Bitenler satılmadan yeni konutun önü açılmayacak. Temeli yeni atılanın satılması için önce bitmişler satılmalı. Bitmişler satılmazsa kilitlenme sürecek.”
Elinde konut biriken firmaların son haftalardaki kampanyalarıyla stoklar bir miktar eriyor ama piyasanın önünün tam açılması için faizlerin düşmesi ve daha fazla taze alım gerekiyor. Bu alımın bir kaynağı yabancı talebi olabilir.
Arzuladığımız seviyede olmasa da Türkiye’de konuta yabancı ilgisi var. Ocakta satılan 97.019 konutun 1.742’sini yabancılar almış. İlgi özellikle istikrarsızlık ve jeopolitik gerginliğin çok olduğu Ortadoğu ülkeleri ve Afganistan’dan.
Yabancılara konut satışının KDV’den muaf tutulması ve en az 1 milyon dolar tutarında taşınmaz alana vatandaşlık verilmesi gibi uygulamalar güvenli liman arayan sorunlu ülke vatandaşlarını Türkiye’ye çekmekte etkili olmuşa benziyor.
Ama Türkiye’nin yılda 10 milyar dolarlık satış rakamına ulaşmak için yabancılara toplu satışları artırması gerekiyor. Akın’ın dediği gibi:
“Parası olanlar gayrimenkul portföy yönetim şirketleri kuracaklar. Dışarıdan da yabancılar gelecek Türkiye’de fon kuracaklar. Bitmiş konutların bir kısmı toplu satışlarla (vergi avantajı olan) bu fonlara gidecek.”
Böyle bir trend sektörü rahatlatır.
Zayıf doları kim ister?
Amerikalılar yıllardır tasarruf ettiğinden fazlasını harcıyorlar. Trump’ın altyapı yatırım planıyla denge daha da bozulacak. Ekonomi kitapları tasarruf-yatırım dengesi tasarruflar lehine olan ülkelerin paralarının değerlendiğini, tasarruf yetersizliği olan açık ekonomilerinkinin ise değer kaybettiğini söylüyor. Dolayısıyla, doların değer kaybetmesine şaşırmamak lazım. Zayıf dolar ABD’nin açığını azaltabilir.
Bu nedenle ABD’nin çıkarına olan şey doların zayıf kalmasıdır. İhracat ve turizm gelirlerinde euro, ithalat ve dış borç servisinde ise dolar ağırlığı olan Türkiye de zayıf dolardan çıkarı olanlardan. Ama euro’nun dolar karşısında güçlenmesi Avrupa’da başlayan toparlanmayı yavaşlatabilir. Çin ve Japonya da bu durumdan olumsuz etkilenebilir. Kısacası, dünyada inceden inceye bir kur ve ticaret savaşı yaşanıyor.
Borçlanmak zorlaşıyor mu?
ABD nihayet çok beklediği enflasyonuna kavuştu. Geçen hafta açıklanan rakamlar enflasyonun Fed’in arzuladığı yüzde 2’ye yaklaştığını gösteriyor. Fed bu dolayda bir enflasyonun hem fiyat istikrarının ve en üst seviyede istihdamın sağlanmasına uygun olduğunu düşünüyor.
ABD ekonomisine bağlı
Sürecin hızı ve şiddeti enflasyon, büyüme ve işsizlik rakamlarına bağlı olacak. Eğer istihdamda ve büyümede güçlü rakamlar gelir, enflasyon yükselmeye devam ederse, “normalleşme süreci” hızlanır. Bu da bizim için iyi bir haber olmaz.
ABD’de faizlerin yükselmesi ve paranın azalmaya başlamasıyla dünyada da faizler yükselir ve likidite kıtlaşır. Bu durum dışarıdan sermaye girişine ve dış finansmana bağımlı olan ekonomiler için daha yüksek borçlanma maliyeti ve daha zor borçlanma demektir.
Büyüme-istihdam-enflasyon üçlüsündeki olumlu tabloya rağmen Amerikan ekonomisinde önemli bir başka gelişme var: O da ABD’nin ciddi bir mali gevşemeye doğru gittiği. Vergileri düşürüyor, harcamaları artırıyor. Bu eğilimin sonu daha fazla bütçe açığı. Bu ise daha fazla borçlanma ve daha yüksek tahvil faizleri demek. Amerikan tahvil faizlerinin yükseldiği bir ortamda diğer ülke hazineleri piyasalardan borçlanabilmek için faizlerini yüksek tutmak zorunda kalacaklar.
