Önce KDV oranları, ardından tapu harcı indirildi. Ve son olarak bu hafta dört banka hükümetin çağrısıyla konut kredi faizlerini aylık yüzde 0.98’e indirdi. Konut talebi faize çok duyarlı. Konut kredi faizleri yüzde 1’in altına indiğinde sanki sihirli bir değnek dokunmuş gibi talep canlanıyor. Hele bir de 0.80’nin altına indiğinde canlanmıyor, fırlıyor.
Birçok soru var havada dolaşan. Mesela diğer bankalar 4 bankayı izleyecek mi? Faiz indiren bankalar yeni krediler için kaynağı nereden bulacaklar? Daha fazla mevduat toplayabilirler ama orada gidecekleri yer sınırlı. Bankalar halihazırda topladıkları 100 liralık TL mevduata karşı 149 lira kredi kullandırmışlar. Yeni mevduat bulmaları lazım, bu da mevduat faizine baskı yaratabilir. Yurt dışından kaynak yaratmak bir diğer yol. Burada da son dönemde artan dış borçlanma maliyetleri işin tadını kaçırıyor. Bir diğer yol ise kaynakları diğer alanlardan konuta kaydırmak. Aslında konut kredisi bankalar için tercih edilebilir bir alan çünkü toplamda sorunlu kredi oranı yüzde 3 iken, konut kredilerinde bu oran yüzde 0.4. Yani tamamı teminatlı ve riski düşük krediler bunlar. Bankaların açtıkları toplam kredilerin sadece yüzde 9’u konut kredisi. Toplam 200 milyar liralık bir hacimden bahsediyoruz. Bunun da yarısı Ziraat kanalıyla açılmış.
‘Beklenen an geldi’
Sektörün önde gelen firmalarından Nef’in İcra Kurulu Başkanı Erden Timur’a sordum, “Bu indirim talebi nasıl etkiler?” diye. “İki yolla etkileyecek” dedi. “İlki, sağlayacağı ciddi maliyet avantajıyla olacaktır. Bu bekle-görcüleri yani konut almak isteyen ama bekleyenleri harekete geçirecektir. Çünkü kredi maliyeti önemli ölçüde düşüyor. İkinci etki ise psikolojik olacaktır. Kredi faiz oranlarındaki indirim birçok kişi de ‘Beklenen alım fırsatı geldi’ duygusunu yaratacaktır.”
Gerçekten de dışarıdan bakıldığında konutta bir alım fırsatı oluşuyor çünkü özellikle markalı konut üretenler 2-2.5 yıldır fiyatları artırmadılar. Buna karşılık, vadeleri 72 aya varacak kadar uzun bir zaman dilimine yaydılar. Dolar bazında da fiyatlar ciddi şekilde ucuzladı. Döviz bozup konut almak isteyenler için cazip bir ortam oluştu. Arz ise olumsuz koşullar nedeniyle inşaat firmaları eskisi kadar proje üretemedikleri için daralmaya başladı.
Konut sektörü uzun bir süredir sıkıntıdaydı. Özellikle markalılarda satılamayan konut stoku kabarmaya başlamıştı. Faiz adımı önemli bir hamle oldu. Erden Timur’un dediği gibi, “KDV indiriminin de etkisi elbette olacaktır ama sınırlı bir etki bu. Asıl etki faiz indiriminden gelecektir.”
Bankalar ne yapar?
DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz da “Bu faiz indirimi konut stokunu eritmek de faydalı olacaktır” diyenlerden. Yeni projelerin hayat şansı bulabilmesi için bitmiş ama satılamamış konut stokunun erimesi gerekiyordu. Son adımlardan sonra bu yönde bir hareketlenme görülmeye başlamış.
“Bir hareketlenme oldu. İnsanlar almasalar da gelip sormaya başladılar” diye tanımlıyor bu durumu Ege Yapı Grubu Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı. O da faiz indiriminin yaratacağı “fırsat algısı”na dikkat çekiyor. Firmaların durgunluğu aşmak için tek tek yaptıkları kampanyaların etkisi çok sınırlı kalıyordu ama toplu bir faiz indirimi talep tarafında “fırsat algısı” yaratabiliyor.
İnanç Kabadayı beklentisini şöyle açıklıyor: “Bizim 4 projemiz var. Bu projeler üzerinden talebi de sonucu da ölçebiliyoruz. Aslında talepte sıkıntı yoktu; sıkıntı faizlerin seviyesindeydi. Faiz yüksek olduğu için talep sonuca yani satışa dönüşemiyordu. Şimdi bu mümkün olacak.”
Faiz indirimi önemli bir hamle. Ancak yaratacağı etki büyük ölçüde bankaların yaklaşımına bağlı olacak. Bankalar açıklanan bu oranlardan “kredi vermeye” ne kadar istekli olacaklar? Her banka hesabını kitabını yapacak; riskini ölçecek; kaynak maliyetine bakacak; ona göre eli sıkı ya da gevşek davranacak. Her şey nihayetinden bankacılık sisteminin kaynak ve maliyet yapısına bağlı olacak.
